Le bail

Art 3 de la loi du 6 juillet 1989 consolidée au 14 mai 2009

Le bail est un contrat de location. Il définit vos obligations et celles du locataire. Il doit obligatoirement être établit par écrit. C'est à vous de le rédiger. Il doit être signé en 2 exemplaires par vous et votre locataire (ou en autant d'exemplaires que de parties).

Les clauses obligatoires

  • Nom et adresse du propriétaire et du locataire.
  • Date d'effet de la location
  • Durée du bail
  • Type et description du logement: maison, appartement, étage, nombre de pièces, jardin, parking...
  • L'usage du logement : location à usage d'habitation, professionnel ou mixte.
  • Montant du loyer et les modalités de révisions éventuelles.
  • Montant du dépôt de garantie.
  • Enumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble faisant l'objet d'un usage commun (ascenseur, chauffage ...).
  • Modalités (clauses légales).

Les clauses interdites

  • Imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance.
  • Obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables
  • Imposer comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique.
  • Imposer au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire
  • Prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble
  • Prévoir la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
  • Interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
  • Interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • Fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
  • Prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
  • Prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans.
  • Celle par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever directement les loyers sur son salaire.
  • Celle qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction.
  • Celle qui interdit la présence d'enfants dans les lieux loués.
  • Celle qui interdit la détention d'un animal familier.
  • Celle par laquelle le locataire s'engage par avance des remboursements sur la base d'une estimation faite au titre des réparations locative.

La durée du bail

La durée minimum du bail est de 3 ans. Vous pouvez signer un bail de courte durée (1 an minimum) si vous êtes obligé de récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans. Les raisons doivent être précisées dans le contrat:

  • Retour en France prévu si vous êtes installé à l'étranger.
  • Attente d'une mutation dont vous connaissez la date à l'avance ou d'une mise à la retraite programmée.
  • Permettre à l'un de vos enfants de suivre ses études dans le logement.

Il vous faudra alors confirmer, deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement. Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.

Dans le cadre d'un bail meublé, la durée est d'un an ferme, renouvelable tacitement.

Les documents à joindre au bail

  • L'état des lieux
  • Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
  • L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit souscrire.
  • Si le locataire présente la caution d'un proche : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.
  • Un dossier de diagnostic technique comprenant, le diagnostic de performance énergétique ; le constat de risque d'exposition au plomb ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL)
  • Une information sur la réception des services de télévision existants dans l'immeuble.

Sites pour trouver des modèles de contrat de location

www.lexeek.com
Site gratuit d'échange et de partage de documents juridiques mis à disposition par des particuliers. Dans la rubrique Droit locatif vous trouverez des modèles de baux, d'états des lieux, de quittances de loyer, de courriers. Lexeek après vérification des documents et de leurs sources, détermine un indice de fiabilité.

www.mon-immeuble.com
De nombreux documents à télécharger (contrat de location, caution solidaire, lettres types...) à moins de 2 euros. Le site propose aussi un Pack « Location à usage d'habitation » comprenant des documents permettant de réaliser tous les actes nécessaires à la location : demandes de renseignements auprès du locataire et de la caution, contrat de location habitation, état des lieux, acte de caution solidaire, informations sur l'état des risques naturels et technologiques (6 documents et guides).

www.jurimodel.com
Site payant de téléchargement de modèles de baux, d'états des lieux, de quittances de loyer, de courriers...rédigés par des avocats et au format Word pour PC et Mac.