Les obligations du propriétaire

Art 6 de la loi du 6 juillet 1989 consolidée au 14 mai 2009.
Art 1719 à 1727 du Code Civil

Vous devez offrir au locataire un logement décent, doté d'équipements qui fonctionnent correctement. Le ministère du logement a publié sur son site Internet un guide sur la notion de logement décent, décrivant pièce par pièce les principales caractéristiques d'un logement répondant aux normes de décence en vigueur, ainsi que les démarches et recours en cas de non conformité. Vous pouvez le consulter en cliquant sur le lien suivant : Guide du logement décent

Les critères de décence à respecter sont les suivants :

  • Surface minimum de 9 m2
  • Hauteur sous plafond minimum de 2,20 m
  • Volume habitable au moins égal à 20m3
  • Une ventilation et un éclairage naturel
  • De l'eau chaude
  • Du chauffage
  • Ds réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude « conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement »
  • Une installation sanitaire intérieure minimale (WC et salle d'eau) pour les logements de plus d'une pièce.

Le propriétaire doit respecter les 3 obligations principales suivantes :

 

OBLIGATION DE DELIVRANCE DE LA CHOSE LOUEE

Avant de remettre la chose au locataire, il doit effectuer des travaux de remise en état tels que vitres cassées, robinetterie. Il n'y a pas d'obligation de remettre le logement à neuf.
Le bailleur doit garantir la chose des vices cachés. On entend par vice caché un vice indécelable au moment de la prise de possession (vice qui apparait en utilisant la chose).
Le bailleur peut, avec l'accord du locataire insérer dans le contrat une clause de non garantie.
Les parties peuvent décider d'un commun accord, que le locataire prendra les lieux dans l'état ou il les trouve.
Toutefois le locataire dispose d'actions contre son bailleur afin de le contraindre à exécuter. Le locataire peut soit demander l'exécution forcée c'est-à-dire la remise en état du logement par le bailleur, soit se faire autoriser à faire les travaux aux frais du bailleur ou par compensation du loyer.
Le locataire doit faire les travaux au moindre frais.
Dans les cas extrêmes le locataire peut demander la résiliation du bail avec dommage et intérêts.
Le bailleur a aussi l'obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux car il est tenu de réparer tout le préjudice qu'il soit de bonne ou mauvaise foi et même si il n'affecte pas le logement lui-même.
Toutefois le bailleur peut s'exonérer par la force majeure

OBLIGATION D'ENTRETIEN

Le bailleur doit faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Pour cela il doit être informé par le locataire de toutes les réparations nécessaires. Le locataire doit l'informer en temps utile.
Le décret du 26 Août 1987 donne une liste détaillée des réparations ayant le caractère de réparations locatives et incombant au locataire. Toute autre réparation dans ce décret incombe au bailleur.
De façon générale, est locative une réparation qui ne touche ni à la structure, ni aux éléments essentiels des locaux.
En cas de destruction partielle ou totale du local, le bailleur n'est pas obligé de reconstruire et cela quelque soit la cause de destruction.
Si le bailleur n'effectue pas les réparations sollicitées par le locataire, celui-ci a 3 possibilités :
- l'exécution forcée.
- Résiliation du bail avec dommages et intérêts.
- Rétention des loyers avec autorisation du juge.

OBLIGATION DE FOURNIR UNE JOUISSANCE PAISIBLE INDEPENDANTE DE L'ETAT DES LIEUX

En ce qui concerne les troubles de fait causé par un tiers tels que tags sur les murs, vols, explosions, bruits intempestifs, le bailleur n'est pas directement impliqué.
Il y a une simple obligation de prudence et de diligence. Il verra sa responsabilité engagée s'il a commis une faute.
Si c'est un autre locataire qui cause un trouble, alors le locataire troublé a 2 actions :
- soit il agit contre son propre bailleur pour défaut de jouissance paisible. (responsabilité contractuelle)
- soit il agit contre l'autre locataire pour trouble de voisinage (responsabilité délictuelle)

Le bailleur ne doit pas troubler lui-même son locataire. Il ne doit pas changer la forme de la chose louée. Par contre, le locataire ne peut pas s'opposer à l'adaptation de l'immeuble aux normes de salubrité, de sécurité et de confort. Le bailleur peut même pénétrer dans le local privé pour effectuer ces travaux. Si les travaux durent plus de 40 jours, le loyer peut être diminué.

En aucun cas le propriétaire peut garder un double des clés de la chose loué. Le bailleur n'a pas le droit de pénétrer dans le local sans l'accord du locataire sinon cela serait perçu comme violation de vie privée.

 

Vous devez aussi vis-à-vis de votre locataire :

  • L'informer si l'immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête...) ou une catastrophe technologique (explosion d'usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d'une indemnité.
  • L'informer si le bien loué est situé dans une zone de sismicité ou dans un plan de prévention des risques naturels.
  • L'informer du plan d'exposition au bruit si le bien est situé à proximité d'un aéroport.
  • L'informer sur la consommation énergétique du logement en remettant au locataire le Diagnostic de Performance énergétique (DPE).
  • L'informer sur les modalités de réception des services de télévision.
  • Délivrer gratuitement une quittance de loyer et de charges.