Attestation de valeur locative

Qu’est-ce qu’une attestation de valeur locative ?

Également appelée estimation de valeur locative ou estimation de loyer, l’attestation de valeur locative est fournie par un professionnel. Elle renseigne sur le loyer moyen annuel constaté pour un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif.

Pour calculer cette valeur locative, les revenus fonciers générés par la mise en location de son investissement immobilier sont pris en compte. Cette valeur locative peut évoluer chaque année en fonction des travaux réalisés et des améliorations dans le logement.

À quoi sert la valeur locative ?

Si cette donnée permet de connaître le montant des loyers annuels générés, ce n’est pas son seul rôle. Elle sert surtout de base de calcul de l’impôt à l’administration fiscale. Une fois la valeur locative obtenue, les impôts locaux pourront être calculés. Voilà pourquoi elle doit être la plus précise possible.

Étant donné que le calcul réalisé par le fixe est assez complexe, toute mauvaise estimation de la valeur locative pourrait avoir comme conséquence de voir les impôts augmenter. Le recours à un expert est donc vivement recommandé pour éviter toute erreur.

Pourquoi demander une attestation de valeur locative ?

Ce document permet de calculer le montant des impôts locaux qui seront réclamés au propriétaire-bailleur. Il s’agit notamment de la taxe d’habitation et de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties. Chaque investisseur se verra donc amené à fournir ce document dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers.

L’attestation de valeur locative est également requise dans le cadre d’un crédit immobilier. Cette information permet de déterminer de façon précise la capacité d’emprunt du propriétaire. Avec une estimation claire des revenus locatifs qui pourront être tirés de ce bien, la banque saura avec précision quelle somme elle peut prêter. En effet, si le taux d’endettement maximal est de 33 %, les banques se montrent plus souples lorsqu’elles ont la certitude que des revenus fonciers peuvent être utilisés. Il est donc important de transmettre une attestation de valeur locative pour démontrer ses réelles capacités financières.

Comment est calculée la valeur locative d’un bien immobilier ?

Pour connaître la valeur locative d’un bien immobilier, le professionnel qui réalise cette estimation se base sur sa localisation. Le marché locatif varie selon les villes et les régions. Dans les zones tendues, les loyers sont plus élevés. De façon automatique, les revenus fonciers seront donc plus importants que dans une zone où la demande est supérieure à l’offre. 

Le type de bien et son affectation

Pour réaliser son calcul de la valeur locative, le professionnel mandaté cherche à savoir à quelle catégorie correspond le bien concerné. En effet, la valeur diffère selon qu’il s’agit d’une propriété bâtie ou non bâtie, d’un local commercial ou industriel. D’ailleurs, la façon dont est utilisé le bien immobilier fait partie des points importants lors de ce calcul. Son affectation, à savoir à usage d’habitation ou professionnel influe sur la valeur locative.

En ce qui concerne les propriétés non bâties, les données utilisées datent de 1960. Le registre des maisons bâties est de 1970. Il n’existe à ce jour aucune donnée plus récente. Pour calculer la valeur d’un bien bâti, il faut multiplier la surface pondérée au prix du mètre carré pondéré. Le calcul complexe est donc confié à un professionnel capable de réaliser facilement cette opération.

La superficie du bien immobilier

Pour calculer la valeur locative d’un bien, la surface pondérée est prise en compte. Elle correspond à la surface habitable plus 50 % des surfaces annexes à condition que la hauteur sous plafond soit au minimum de 1m80. Parmi les surfaces annexes prises en compte, les caves, les balcons ou les mezzanines ont une importance dans ce calcul. Un relevé précis de toutes les surfaces est donc nécessaire pour se baser sur la valeur locative réelle.

Ensuite, cette surface pondérée est multipliée par le taux d’indice cadastral fixé par la mairie de la commune pour chaque zone. Cet indice peut évoluer selon les travaux d’aménagement de la ville et selon les quartiers. Il est donc primordial d’obtenir le dernier indice pour son bien immobilier.

Le niveau de confort

Grâce à une échelle de confort de 1 à 8, le niveau de confort est évalué afin de calculer précisément la valeur locative d’un bien. Le premier niveau correspond à des biens délabrés tandis que le 8 indique un certain standing.

Lors de cette partie de l’évaluation de la valeur locative, chaque équipement présent dans la maison ou l’appartement entre dans le calcul. Dès lors qu’ils sont en bon état de marche, ils sont convertis en m2. Cette évaluation est indispensable pour que l’attestation de valeur locative reflète la réalité. Une douche, une baignoire, un réseau électrique sont donc transformés en mètres carrés afin de réaliser un calcul précis.

À qui s’adresser pour obtenir cette attestation ?

En général, la commune est chargée de réaliser le calcul de cette valeur locative. Pour réaliser cette estimation, elle transmet au propriétaire une fiche d’évaluation qui indique la valeur de location au m2 pondéré.

Ensuite, l’administration fiscale étudie ce document. Par contre, la valeur locative transmise par le fisc ne correspond pas à l’état du marché actuel. Il se base sur des données datant de 1978. Une majoration forfaitaire est donc appliquée mais une différence avec la valeur estimée par le propriétaire peut être notée.

Dans le cadre d’une demande de crédit, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour réaliser le calcul de la valeur locative réelle. Lorsque la différence avec l’estimation du fisc est trop importante, il est possible de demander une correction. Cette démarche est primordiale pour réduire ses impôts ou pour obtenir un crédit immobilier plus important.

COMMENT OBTENIR UNE ATTESTATION DE VALEUR LOCATIVE ?

Lorsque vous souhaitez obtenir ce document à transmettre à votre banque, vous devez prendre contact avec un expert en immobilier. Grâce à ses connaissances dans le domaine, il sera en mesure de réaliser les calculs nécessaires pour élaborer l’attestation de valeur locative demandée.

LE TARIF AU M2 DE RÉFÉRENCE

Pour réussir ce calcul, l’expert en immobilier se renseigne sur le loyer moyen au m2 sur la commune. Les locaux voués à l’habitation sont classés en huit catégories, de la plus somptueuse à la pire : 

●    catégorie 1 : grand luxe
●    catégorie 2 : luxe
●    catégorie 3 : très confortable
●    catégorie 4 : confortable
●    catégorie 5 : assez confortable
●    catégorie 6 : ordinaire
●    catégorie 7 : médiocre
●    catégorie 8 : taudis

Pour chacune d’elles, un tarif au m2 a été fixé. Il permet de calculer la valeur locative en se basant sur des éléments concrets. Grâce à ses connaissances du secteur, il peut affiner cette donnée selon le type de bien, ses caractéristiques et son emplacement. L’objectif est de rendre une attestation la plus proche de la réalité à l’administration fiscale. Le fisc enregistre ensuite le résultat certifié par un professionnel reconnu.

APPLIQUER LES COEFFICIENTS ET CORRECTEURS

LE COEFFICIENT D’IMPORTANCE

Une fois que le prix au m2 pour le bien concerné est connu selon sa catégorie, l’expert en immobilier se questionne sur son importance. Si les différentes pièces du logement sont spacieuses, le coefficient d’importance s’impose. Cette majoration rend l’attestation de valeur locative davantage fidèle à la réalité.

Ce coefficient diffère pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs selon la surface réelle. En tenant compte de ce barème, l’expert mandaté pour ce calcul pourra appliquer ce coefficient. La surface réelle devient alors la surface pondérée nette.

LE CORRECTIF D’ENSEMBLE

La surface réelle telle que calculée auparavant n’est pas forcément la donnée qui sera retenue par l'administration fiscale. Le recours à un expert semble évident lorsque le correctif d’ensemble et ses coefficients doivent être appliqués. Pour ne pas commettre d’erreur, mieux vaut confier cette étape à un professionnel qui saura comment réaliser un calcul correct après avoir fait la somme des éléments suivants : 

●    Le coefficient d’entretien de 0,80 à 1,20
●    Le coefficient de situation de - 0,10 à + 0,10
●    Le coefficient d’ascenseur de - 0,15 à + 0,05

En tant que particulier, il vous sera bien difficile de savoir quels sont les coefficients à appliquer pour votre bien. Voilà pourquoi il est préférable de recourir aux services d’un expert en immobilier.

LA REMISE DE L’ATTESTATION DE VALEUR LOCATIVE

Le professionnel à qui vous avez fait appel se charge dans un premier temps de calculer la surface réelle en tenant compte de la situation et du type de bien, de la superficie et des éléments de confort. Après avoir appliqué le coefficient d’importance et les correctifs, il obtient la surface pondérée nette.

Pour finir, il multiplie ce résultat par le tarif au m2 sur la commune et pour le type de bien évalué. Après ce calcul, vous pourrez obtenir votre attestation de valeur locative. Vous n’aurez plus qu’à la transmettre à votre banque dans le cadre de votre emprunt immobilier.