Garantir sa location

Mis à jour le 17/06/2022

Dans une location, il est important de se prémunir des éventuels risques d’impayés de loyer. Le bailleur aura recours soit à une caution personne physique (garant physique) soit à une garantie contre les impayés de loyer.

Garantir sa location

Les garanties contre les impayés de loyer

Les impayés de loyer et de charges locatives sont sources de stress pour les propriétaires-bailleurs. Pour éviter cette situation, la garantie de la location est préférable. Plusieurs dispositifs existent pour protéger les propriétaires. 

La garantie Visale®  (VISA pour le Logement et l’Emploi) 

Ce dispositif de cautionnement est gratuit pour le bailleur et pour son locataire. Il est géré et financé par Action Logement (acteur du logement des salariés). La Garantie VISALE concerne :

  • les jeunes 30 ans ou moins ;

  • les salariés de plus de 30 ans(hors CDI confirmé) dans les 6 premiers mois de leur contrat;

  • les salariés gagnant jusqu’à 1500€ nets par mois.

Elle prend en charge le règlement des loyers et charges en cas d’impayé, les mesures de recouvrement et de contentieux qui en découleraient, jusqu’au règlement de la dette ou jusqu’à l’expulsion du locataire si nécessaire. Elle couvre également les dégradations locatives.

Pour pouvoir prétendre à cette garantie pour la location, vous devez respecter les critères d’éligibilité : 

  • Le logement, vide ou meublé, doit constituer la résidence principale du locataire ;

  • Le logement doit répondre aux critères de décence ;

  • Le bien immobilier proposé à la location doit correspondre à un logement privé non conventionné (hors Anah et PLS). Il peut également se situer dans un foyer ou dans une résidence étudiante.

En ce qui concerne le bail de location en lui-même, d’autres conditions sont à respecter : 

  • Le bail locatif doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et de charges. Ce n’est qu’à cette condition que la garantie Visale peut être mise en œuvre ; 

  • Le loyer charges comprises doit être au maximum de 1 300 € (jusqu’à 1 500 € en Ile-de-France) ; 

  • La signature du bail doit intervenir après l’obtention du contrat de cautionnement Visale et avant la fin de la date de validité de l’attestation du locataire ; 

  • Ne pas être signé avec un membre de la famille ;

  • Être individualisé pour chaque colocataire s’ils sont plus de deux.

De plus, la souscription d’une garantie Visale ne peut être cumulée avec une garantie loyer impayé. Elle peut par contre être utilisée judicieusement par les travailleurs intérimaires.

La Garantie Loyer Impayé (GLI)

Cette assurance privée peut être souscrite par le bailleur et à ses frais pour se protéger d’éventuels impayés de la part du locataire. Elle est accessible sous conditions de ressources (le loyer ne peut pas dépasser 38 % des ressources du ménage locataire). Cette garantie de la location peut s’appliquer à une location vide ou meublée. Lorsque le locataire ne paye pas son loyer et ses charges, cette garantie des loyers impayés prend le relais. Le propriétaire sécurise donc ses revenus locatifs. Quelle que soit la situation, il continuera à les percevoir. La prime d’assurance correspond à un pourcentage du montant du loyer, compris entre 2,5 % et 5 %.

Pour pouvoir souscrire à cette garantie location, le locataire ne doit pas avoir un passif d’impayés de loyers au cours des 6 derniers mois précédant la souscription. La solvabilité doit en effet être prouvée avant de signer un tel contrat. Les revenus perçus par le locataire doivent correspondre au moins à 2,5 fois le montant du loyer. Le contrat de travail possède également son importance pour être éligible à la garantie des loyers impayés. La vérification du dossier de location est donc primordiale pour s'assurer d’être éligible à cette protection contre les impayés de loyer.

Pour les étudiants et les retraités, chaque compagnie d’assurance possède ses propres critères. La compagnie d’assurance fixe également un loyer maximal de prise en charge. Pour les situations particulières, elle se réserve le droit d’accepter ou de refuser un dossier selon le niveau de risque lié au profil du locataire.

Le propriétaire peut ajouter des garanties optionnelles telles que l’indemnisation en cas de dégradations ou de vacance du logement. Selon l’offre choisie, les détériorations causées par le locataire peuvent être couvertes par la compagnie d’assurance. Elle prend aussi en charge la procédure d’expulsion du locataire pour impayé de loyer. 

Le service FASTT Confiance Bailleur®

Cette service est proposé exclusivement aux bailleurs qui louent leur logement à des salarié intérimaires certifiés par le FASTT. Elle associe à la garantie VISALE® d’Action Logement un ensemble de services. FASTT Confiance Bailleur propose :

  • une garantie gratuite toute la durée du bail en cas d’impayés ou de dégradation (VISALE) ;

  • une certification des candidats après évaluation du projet et de la solvabilité ;

  • un interlocuteur dédié ;

  • une plateforme de services au bailleur comprenant par exemple un outil de signature en ligne des contrats ;

  • lorsque c’est pertinent, la gestion du loyer et la promesse d’un loyer perçu chaque mois à la date convenue, quoi qu’il arrive.

Ce service est pris en charge par le FASTT pendant les 3 premières années du bail. Il est donc gratuit pour les propriétaires-bailleurs. Après cette période, le bailleur satisfait peut poursuivre ce service à titre onéreux. S’il l’interrompt, il continue à bénéficier de la couverture de la garantie Visale jusqu’à la fin du bail.

Ce dispositif réservé aux intérimaires renforce les relations entre le bailleur et le locataire. En plus des impayés de loyer, une assurance contre les dégradations dans le logement est incluse. Le propriétaire-bailleur peut donc être serein pendant toute la durée de la location.
Pour le bailleur, ces solutions sont donc gages de sérénité. Quoi qu’il arrive, les revenus locatifs sont sécurisés puisqu’ils seront couverts par ces dispositifs. Il sait parfaitement quand cette somme sera versée sur le compte bancaire. En cas de défaillance du locataire, cette prise en charge solide prend efficacement le relais, sans aucun impact pour le bailleur.

La caution personne physique

Pour sécuriser le paiement du loyer notamment, le propriétaire peut demander la caution d’un tiers : famille, ami… Celui-ci se substituera au locataire en cas de difficulté. Il s’agit d’un engagement formel devant être notifié à la signature du bail, et ce, en se conformant aux règles en vigueur liées au cautionnement.  En effet, dès le premier impayé de loyer, le propriétaire peut se tourner vers le garant pour assumer les dettes locatives. Si le propriétaire ou la SCI familiale dispose d’une garantie « protectrice », par exemple une assurance loyers impayés, la caution d’un tiers ne peut être exigée au locataire.

Il ne faut pas confondre la caution locative avec le dépôt de garantie. La caution locative est comme une forme de garantie, une assurance que souscrit le propriétaire auprès d’un proche du locataire pour pallier un défaut de paiement du loyer et des charges (celui qui se porte caution s’engageant par écrit à prendre en charge lesdits versements en cas de souci).

Le dépôt de garantie, lui, est une somme d’argent que le locataire doit remettre au propriétaire avant d’entrer dans le logement, et dans laquelle le bailleur pourra puiser en fin de contrat s’il constate des dégradations. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer (hors charges) dans le cas d’un logement vide, et à deux mois de loyer (hors charges) pour un logement meublé.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée à l’entrée dans les lieux par le locataire afin de le responsabiliser sur le maintien du bon état du logement qui lui est confié par le bailleur tandis que le cautionnement consiste, pour un tiers, à se porter garant des obligations de paiement du loyer et des charges du locataire.
 

Dans certains cas, le locataire peut bénéficier d’une aide au logement délivrée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) : allocation de logement (AL) ou aide personnalisée au logement (APL), ou par la Mutualité Sociale Agricole (MSA). Il est tout à fait intéressant pour le bailleur d’inciter le locataire à faire une démarche auprès de ses organismes afin de vérifier ses droits. En effet, si une aide est obtenue, le budget du locataire s’en trouve allégé et le paiement du loyer s’en trouve sécurisé. Le propriétaire peut solliciter la CAF ou MSA dont le locataire dépend afin que le montant de l’aide lui soit versé directement. Le propriétaire envoie par courrier simple l’imprimé Cerfa n° 11362*04 à l’organisme concerné. L’aide, ainsi versée directement au bailleur, sera à déduire du montant du loyer et à inscrire sur la quittance.

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) représente une aide financière pour les locataires qui ont des difficultés ponctuelles à se maintenir dans le logement compte-tenu de difficultés financières passagères. Versée pour un logement social ou privé, vide ou meublé, cette aide diffère des autres dispositifs. Le FSL peut intervenir sous forme de sommes versées ponctuellement au bailleur au cours du bail, parfois au début du bail. L’aide peut aussi prendre la forme d’une garantie de paiement du loyer en cas d’impayé. 

C’est au locataire d’effectuer les démarches directement auprès du conseil général ou par le biais d’un travailleur social. Ce même FSL peut également être sollicité pour l’aide financière au dépôt de garantie. Les conditions d’attribution varient d’un département à l’autre donc mieux vaut se renseigner avant de compter sur cette garantie pour la location.

Cette prise en charge peut couvrir les impayés de loyer dans les cas de figures suivants :

  • Dans le parc public : 12 mois de loyer sur 36 mois, charges comprises, une fois que les éventuelles aides au logement de la CAF ont été déduites ;

  • Dans le parc privé : jusqu’à 18 mois de loyer et des charges locatives sur 36 mois. Le FSL couvre les sommes qui ne sont pas réglées grâce aux aides au logement.

  • La remise en état du logement lorsque des dégradations ont eu lieu, dans la limite de 4 mois de loyer charges comprises.

Le FSL n’est en tout cas mis en place que pour les ménages qui n’ont pas accès aux dispositifs habituels de garantie. Le plus souvent, cette aide est réservée aux bénéficiaires de minima sociaux, de l’AAH, d’allocations chômage. Parfois des personnes aux revenus très modestes peuvent également en bénéficier.
Avant de déposer une demande de FSL, une évaluation sociale sera réalisée par un travailleur social : 

  • Analyse du parcours locatif ;

  • Niveau d’autonomie pour gérer le logement ; 

  • Évaluation de la situation budgétaire, sociale et professionnelle.

Cette étude préalable permet de connaître précisément la situation. La Commission pourra ensuite statuer en décidant d’aider le locataire ou de refuser sa demande. L’aide n’est attribuée que lorsqu’elle est jugée efficace et suffisante pour que la situation du ménage soit consolidée. Pour le bailleur, c’est aussi l’assurance que le locataire est suivi par un travailleur social spécialisé sur les questions du budget et du logement. 

La caution locative

Pour sécuriser le paiement du loyer notamment, le propriétaire peut demander la caution d’un tiers : famille, ami… Celui-ci se substituera au locataire en cas de difficulté. Il s’agit d’un engagement formel devant être notifié à la signature du bail, et ce, en se conformant aux règles en vigueur liées au cautionnement. Si le propriétaire ou la SCI familiale dispose d’une garantie « protectrice », par exemple une assurance loyers impayés, la caution d’un tiers ne peut être exigée pour la location à un intérimaire.

Il ne faut pas confondre la caution locative avec le dépôt de garantie. La caution locative est comme une forme de garantie, une assurance que souscrit le propriétaire auprès du locataire pour pallier un défaut de paiement du loyer et des charges (celui qui se porte caution s’engageant par écrit à prendre en charge lesdits versements en cas de souci).

Le dépôt de garantie, lui, est une somme d’argent que le locataire doit remettre au propriétaire avant d’entrer dans le logement, et dans laquelle le bailleur pourra puiser en fin de contrat s’il constate des dégradations. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer (hors charges) dans le cas d’un logement vide, et à deux mois de loyer (hors charges) pour un logement meublé.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée à l’entrée dans les lieux par le locataire afin de le responsabiliser sur le maintien du bon état du logement qui lui est confié par le bailleur tandis que le cautionnement consiste, pour un tiers, à se porter garant des obligations de paiement du loyer et des charges du locataire.

Dans certains cas, le locataire peut bénéficier d’une aide au logement délivrée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) : allocation de logement (AL) ou aide personnalisée au logement (APL), ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA). Il est tout-à-fait intéressant pour le bailleur d’inciter le locataire à faire une démarche auprès de ses organismes afin de vérifier ses droits. En effet, si une aide est obtenue, le budget du locataire s’en trouve allégé et le paiement du loyer s’en trouve sécurisé. Le propriétaire peut solliciter la CAF ou MSA dont le locataire dépend afin que le montant de l’aide lui versé directement. Le propriétaire envoie par courrier simple l’imprimé CCerfa n° 11362*04 à l’organisme concerné. L’aide, ainsi versée directement au bailleur, sera à déduire du montant du loyer.

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