Calcul loyer : comment fixer le bon montant ?

Pour chaque logement, le propriétaire-bailleur fixe le montant du loyer. S’il est légitime de vouloir rentabiliser son investissement, il doit respecter un certain nombre de règles. Prix du mètre carré dans sa ville, encadrement des loyers, méthode de révision, voici comment réaliser le calcul de votre loyer.

Les critères à prendre en compte dans le calcul du loyer

Avant de calculer le montant de votre loyer, vous devez étudier les caractéristiques de votre logement. Ils vont en effet influer sur cette simulation de valeur locative. Voici les éléments que vous devez prendre en compte :

• La superficie et le type de logement : le calcul du loyer dépend bien entendu de sa surface et du nombre de pièces. Plus il est spacieux, plus le loyer sera élevé. En tant que bailleur, vous pouvez donc vous baser sur les prix pratiqués pour des biens similaires dans votre quartier. Attention, seules les pièces dont la hauteur sous plafond sont au moins de 1,80 m entrent dans le calcul du loyer.
• L’emplacement : selon sa situation, la valeur d’un logement peut augmenter ou baisser. Un bien au centre-ville ou dans un quartier agréable, proche des axes routiers importants aura forcément un loyer plus élevé. Il en est de même pour un logement à proximité des écoles, des commerces ou des transports en commun. Par contre, si des nuisances sonores sont fréquentes, le montant du loyer doit être adapté.
• L’étage : pour un appartement, les étages élevés sont plus recherchés. Il est donc logique d’appliquer un loyer élevé. Par contre, la présence d’un ascenseur impacte également ce calcul de loyer. Si l’immeuble n’en possède pas, il est évident que vous aurez davantage de difficultés à le louer.
• Le standing : L’état de la façade extérieure mais aussi du logement en lui-même sont à considérer lors du calcul de la valeur locative. En tant que bailleur, vous devez tenir compte des équipements et des matériaux utilisés. Ensuite, le loyer pourra être augmenté si un système de gardiennage existe ou s’il possède un cachet particulier.
• L’espace extérieur privatif à disposition : lorsque le logement que vous proposez à la location possède un balcon, une terrasse ou un jardin, vous pourrez augmenter votre loyer. Ces espaces sont en effet très prisés par les locataires.
• La présence d’un parking : véritable atout dans les zones urbaines, un parking ou une place de stationnement vont faire grimper le montant du loyer de plusieurs dizaines d’euros.
• Meublé ou nu : pour un logement meublé, vous pouvez fixer un loyer plus élevé. Étant donné que le taux de vacance est plus important sur une année, il est légitime de faire grimper le loyer pour couvrir ce manque à gagner.
• Le niveau de performance énergétique : L’étiquette énergie délivre une note entre A et G. Les logements les plus économiques en énergie pourront être proposés à un tarif plus élevé. Par contre, pour un bien vorace en énergie, vous serez obligé de faire baisser son montant pour espérer trouver preneur.

Une fois que vous aurez fait le point sur ces éléments, vous saurez quel est le montant idéal pour le loyer. Ce calcul locatif permet de cibler les bons candidats à la location. Lorsque le loyer correspond aux prix du marché, vous augmentez vos chances de trouver un locataire.

Comment calculer un loyer : la loi Boutin

Le diagnostic loi Boutin peut être utile si vous cherchez comment fixer un loyer. La loi Boutin a été mise en place pour informer les locataires quant à la surface habitable des logements. 

Pour le calcul de la surface loi Boutin, seules les pièces d’au moins 8 m² et d’1,80 m de hauteur sous plafond sont prises en considération. En ce qui concerne les surfaces annexes, telles que les balcons, les terrasses ou les loggias entrent également dans le calcul de la surface habitable.

Une fois que vous connaissez la surface réelle habitable, il ne vous reste plus qu’à la multiplier au prix au m². 

Quel calcul en cas de l’application de la loi d’encadrement des loyers ?

Afin de limiter le montant des loyers, certaines villes comme Lille, Paris et les communes de la Plaine Commune ont mis en place un encadrement des loyers. Dans ce cas, votre simulation de valeur locative doit être adaptée.

Zones tendues et encadrement des loyers

Dans les zones tendues, ce dispositif a été mis en place afin que les particuliers puissent accéder à des logements. La loi Élan vise à limiter la hausse des loyers dans des zones où la demande locative est supérieure à l’offre. Limiter la hausse des loyers assure qu’ils correspondent aux moyens financiers des personnes à la recherche d’un logement. Si la demande est nettement supérieure à l’offre, des problèmes d’accès aux logements se multiplient lorsque les loyers sont trop importants. De plus en plus de villes proposent donc leur candidature pour pouvoir à leur tour appliquer un encadrement de loyers.

Pour ce calcul, vous devez vous baser sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Transmis par l’Insee, il suit l’évolution des prix à la consommation. Avec une loi d’encadrement des loyers, le montant fixé ne peut pas dépasser 20 % du loyer fixé par le préfet dans une zone. Cette règle s’applique également en cas de remise en location. L’augmentation entre deux locataires ne peut dépasser le plafond mis en place.

Encadrement des loyers et complément de loyer

Dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers, les bailleurs sont en droit de demander un complément du loyer de base. Pour pouvoir y prétendre, le logement doit répondre à des critères de confort et de localisation. Les caractéristiques doivent être supérieures à celles des biens similaires dans un même secteur géographique afin de justifier cette augmentation de loyer.

Le locataire est en droit de contester ce complément de loyer s’il estime que cette augmentation n’est pas justifiée. Il peut saisir la commission départementale de conciliation. Cet organisme se charge d’étudier si des preuves concrètes justifient ce nouveau calcul de loyer.

Le calcul du loyer dans le cadre de la loi Pinel

Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux conséquents aux investisseurs. Pour être éligibles, ils doivent accepter de respecter le plafond des loyers. Pour réussir ce calcul du loyer, vous devez connaître les éléments suivants :

• Le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/ surface utile)
• Le plafond de loyer dans la zone où se situe le logement
• La surface habitable du logement

Le calcul du loyer se base ensuite sur ces éléments.

Le barème de la loi Pinel

Zone du logement	Barème Pinel
Zone A	12,50€ /m2
Zone A bis	16,83€ /m2
Zone B1	10,07€ /m2
Zone B2	8,75€ /m2

Pour calculer votre loyer en Pinel, vous devrez ensuite appliquer la formule suivante : 

Barème x (0,7 + 19/ Surface Utile) X Surface Utile

Si on prend comme exemple un logement neuf de 50 m2 situé en zone A, on constate que le plafond au mètre carré est de 12,50 €. Le calcul du loyer sera donc le suivant : 
12,50  x (0,7 + 19/50) = 13,50 € /m2

Pour ce logement, le loyer maximal que vous pouvez demander est donc de 13,50 x 50 = 675 € 

Lorsque vous diffuserez votre annonce sur les portails immobiliers, vous devrez donc être vigilant et respecter ce plafond. Le montant des charges locatives n’entre par contre pas dans ce calcul. Vous pourrez donc les fixer en fonction des dépenses annuelles. Sachez également que le barème est réévalué chaque année. Si vous ne pouvez pas augmenter le loyer lorsqu’un bail est en cours, vous pourrez tenir compte des nouveaux plafonds pour un nouveau contrat de location.

La révision annuelle de loyer 

Lors de la signature de votre contrat de bail, vous devez veiller à intégrer une clause de révision de loyer. Cette mention indique que le propriétaire est en droit de réviser le montant du loyer de façon annuelle. Cette revalorisation est prévue à la date anniversaire du contrat de location. Lorsque le bail a été reconduit pendant 3 ou 6 ans, chaque bailleur peut procéder à cette révision de loyer, même si aucune clause n’est présente dans ce document.

Révision de loyer et calcul de l’augmentation

Chaque trimestre, l’Insee publie l’indice de révision des loyers (IRL) en se basant sur l’évolution des prix à la consommation. La hausse du loyer hors charges repose donc sur cet indicateur.

En dehors de cette révision annuelle, le propriétaire peut demander à augmenter le montant du loyer si le montant demandé auparavant était effectivement sous les prix du marché. Bien entendu, des justificatifs doivent prouver cette situation.

Calcul du loyer et biens similaires

Lors du calcul de cette augmentation de loyer, vous devez veiller à ce que le montant du nouveau loyer soit proche de ceux fixés pour des biens similaires dans le même quartier. De plus, la hausse réalisée ne peut excéder 50 % du dernier loyer appliqué.

À Paris et sa région, vous devrez composer avec des règles supplémentaires puisque le nouveau loyer ne peut excéder le loyer de référence minoré.