Estimer son loyer

Vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison et vous souhaitez en déterminer le prix potentiel de location ?

La fixation du loyer est libre et de la responsabilité du propriétaire. Mais un loyer surestimé est un risque d'impayés ou de départs fréquents. Il est donc plus prudent de faire une estimation au plus juste.

En 2026, deux éléments s'imposent à tout bailleur : l'encadrement des loyers s'est progressivement étendu à de nombreuses agglomérations françaises, et le DPE est devenu un critère légal direct. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028.

 

POURQUOI ESTIMER LE LOYER AVANT LA SIGNATURE DU BAIL ?

Lorsque vous proposez un logement à la location, le montant du loyer est libre. Pour autant, il ne peut être déterminé au hasard. Pour trouver rapidement un locataire disposé à signer le contrat de location, ce calcul doit être réalisé avec soin.

Lorsque vous publiez votre annonce immobilière, le montant fixé pour le loyer doit correspondre aux prix du marché. Deux logements de même superficie, avec des caractéristiques similaires, seront généralement proposés à des loyers d'un même ordre de grandeur.

Un loyer trop élevé peut avoir un effet rédhibitoire. Peu de locataires seront disposés à payer une telle somme. De plus, les risques d'impayés et de rotation fréquente des locataires sont accrus avec un tel choix. Un loyer trop faible peut éveiller les soupçons. Les candidats à la location peuvent imaginer que le bien immobilier présente des défauts ou que des nuisances sonores expliquent ce montant faible.

Estimer son loyer évite donc ces erreurs. Le montant fixé est réaliste et correspond aux prix du marché. Vous gagnerez du temps, limiterez la vacance locative et sécuriserez vos revenus locatifs.

Les critères à prendre en compte pour une estimation locative

Avant de signer un contrat de bail avec un nouveau locataire, vous devez savoir précisément quelle somme vous allez lui demander. Il est donc essentiel de réfléchir sur le juste montant pour le loyer et les charges. Pour réussir votre estimation de loyer, vous devez vous pencher sur les caractéristiques du bien. 

L’estimation du loyer pour une location d’appartement

Votre estimation de loyer dépend avant tout des caractéristiques du bien. Un logement similaire dans un même quartier ne correspond pas forcément à la même valeur locative. Pour un appartement, vous devez tout d’abord analyser les points suivants : 

• L’état de l’immeuble :  le loyer pratiqué sera moins élevé si de gros travaux sont à prévoir. Vous pouvez également vous renseigner sur l’âge du bâti pour évaluer les prochains travaux nécessaires.

• Le style architectural de l’immeuble : certains détails architecturaux peuvent faire grimper le montant du loyer

• La localisation de cet appartement : le loyer pour un logement de même superficie n’est pas le même en centre-ville ou dans les quartiers périphériques. Vous devez également tenir compte de la proximité des commerces, des écoles ou des transports en commun.

• L’environnement sonore : un appartement avec un environnement calme sera en général plus cher qu’un logement dans une zone animée.

Une fois que vous avez pris ces premiers éléments en compte, vous aurez une première estimation de la valeur locative de votre bien.  Pour l’affiner et fixer le prix juste pour votre loyer, vous devez toutefois étudier les caractéristiques de l’appartement en lui-même : 

• La superficie du logement : le montant du loyer est bien entendu proportionnel à la taille du bien.

• La luminosité et l'exposition : ces éléments peuvent influer sur votre estimation de loyer. Un bien immobilier exposé au sud profite de davantage de lumière et de chaleur en hiver.

• Le nombre de pièces et leur distribution.

• Les revêtements intérieurs.

• Un parking ou une place de stationnement à disposition.

• L'étage où le logement se trouve : les derniers étages sont plus convoités que le rez-de-chaussée.

• Les travaux à prévoir.

• La performance énergétique (DPE) : un logement classé A ou B justifie un loyer plus élevé. A l'inverse, les logements les plus énergivores voient leur valeur locative diminuer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 et ceux classés F le seront au 1er janvier 2028.

• La présence de dépendances comme une cave.

• L'accès à un espace extérieur comme un balcon, une terrasse ou un jardin.

• Les résultats des diagnostics techniques : l'absence d'amiante, de plomb, une installation électrique récente, une bonne isolation thermique jouent en votre faveur.

Une fois que vous aurez fait le point sur ces différents éléments, vous pourrez réaliser une estimation de loyer fiable. Vous pourrez ensuite déterminer le montant mensuel que vous allez demander à votre futur locataire.

Pour vous aider à fixer le prix juste, l'estimation pour la location d'un appartement peut reposer sur la comparaison des annonces immobilières pour les biens similaires. L'Adil ainsi que le ministère de la Transition écologique mettent à disposition la cartographie des loyers pratiqués en France. Ces informations seront utiles pour affiner votre évaluation.

Comment réaliser une estimation de loyer de votre maison ?

Pour savoir quel loyer vous pourrez demander pour votre maison, vous devrez utiliser les mêmes critères que pour un appartement. Par contre, vous devez tenir compte de la présence d’un espace extérieur. Un jardin ou une terrasse vont influer sur votre estimation de loyer. 

Vous devez faire le bilan des points et des points faibles pour réaliser une estimation du loyer de votre maison particulière. De cette façon, vous fixerez le juste prix et vous pourrez cibler les bons locataires.

Le DPE : un critère désormais incontournable pour estimer son loyer

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a un impact direct sur la possibilité de louer un bien et sur le montant du loyer que vous pouvez demander.

Voici le calendrier des restrictions en vigueur :

Classe DPE	Statut légal
A à D	Location autorisée
E	Location autorisée. Gel du loyer depuis le 24 août 2022 lors du renouvellement ou de la conclusion d'un nouveau bail.
F	Location autorisée. Gel du loyer. Interdiction de location prévue au 1er janvier 2028.
G	Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025.

Concrètement, si votre logement est classé F ou G, il est interdit d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou lors d'un changement de locataire, et ce depuis le 24 août 2022. Le gel s'applique aussi à la révision annuelle via l'IRL.

Avant de fixer le montant de votre loyer, vérifiez la classe énergétique de votre bien. Si votre DPE est ancien, sachez que les diagnostics réalisés avant le 31 décembre 2017 ne sont plus valides. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024.

Logement meublé ou logement vide : quel impact sur le loyer ?

Le loyer d'un logement meublé est en général plus élevé que celui d'un logement vide qui possède les mêmes caractéristiques. Ce surloyer se justifie par la mise à disposition d'un mobilier complet permettant une installation immédiate. Le propriétaire intègre dans ce montant l'amortissement et l'entretien des équipements.

En tant que bailleur, vous restez soumis à l'encadrement des loyers si votre ville a adopté ce dispositif. Même pour un bien immobilier meublé, le loyer médian de référence sert de base pour estimer son loyer.

ENCADREMENT DES LOYERS : COMMENT PROCEDER ?

Pour éviter l’envolée des loyers, certaines mesures ont été prises. En tant que bailleur, vous devrez vous y conformer lors de l’estimation de votre location d’appartement. 

LE PLAFONNEMENT DES LOYERS DANS LES MÉTROPOLES

Plusieurs villes et intercommunalités appliquent un encadrement des loyers avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Les territoires concernés sont : Paris, Lille (y compris Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, les communes de Plaine Commune, celles d'Est Ensemble, ainsi que 24 communes du Pays basque depuis le 25 novembre 2024.

Le principe est simple : pour chaque quartier, un loyer de référence a été fixé au m². Vous devez vous y conformer. En aucun cas vous ne pouvez dépasser le loyer de référence majoré sous peine de sanctions.

Si vous pouvez fixer votre loyer librement lors de la première mise en location, vous devez ensuite respecter ces règles en cas de renouvellement du bail. Lorsque vous signez un nouveau bail, vous devrez vous assurer que vous respectez bien le loyer maximal fixé pour le quartier dans lequel se trouve le bien.

D'autres villes peuvent rejoindre ce dispositif. Pour savoir si votre commune applique l'encadrement des loyers avec des loyers de référence, consultez la page dédiée sur service-public.fr.

ZONES TENDUES ET ENCADREMENT DE LA RELOCATION

Les communes situées en zone tendue sont des communes où la demande locative est nettement supérieure à l'offre de logements. La liste de ces communes est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et ses modifications ultérieures. Pour savoir si votre commune est concernée, utilisez le simulateur officiel.

Dans ces zones, lors d'un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions.

Vous pouvez déroger à cette règle dans certaines situations : si le loyer de base a été manifestement sous-évalué ou si vous avez réalisé des travaux d'amélioration importants entre les deux baux. Cette requête doit s'appuyer sur des justificatifs et des éléments concrets.

COMMENT RÉVISER SON LOYER ?

Si vous avez pris soin de bien estimer votre loyer au moment de la signature du contrat de bail, vous pouvez intégrer une clause de révision dans ce document. Dans ce cas, le montant du loyer peut être révisé une fois par an, en général au moment de la date anniversaire de la signature du bail de location.

Pour estimer son loyer révisé, chaque bailleur se réfère à l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee. Cet indice suit l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Vous pouvez utiliser le simulateur de calcul de révision de loyer mis à disposition par le gouvernement.

Attention : si votre logement est classé F ou G au DPE, la révision du loyer via l'IRL est interdite, que ce soit en métropole (depuis le 24 août 2022) ou en outre-mer (depuis le 1er juillet 2024).

Le propriétaire peut appliquer la révision annuelle dans l'année qui suit la date de révision du bail. La révision ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Passé ce délai d'un an, la révision non appliquée est perdue.

De façon exceptionnelle, vous pouvez réévaluer votre loyer en dehors de cette publication de l'IRL si le loyer était manifestement sous-évalué. Vous devez alors prouver que ce montant est largement en dessous des prix du marché, en fournissant des références de loyers comparables dans le voisinage (plus de détails ici).

 

La loi Pinel : ce qui a changé en 2025

Le dispositif Pinel permettait aux bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie du respect de plafonds de loyers. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser de nouvel investissement locatif dans le cadre de ce dispositif.

Si vous avez réalisé votre investissement avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier de la réduction d'impôt à condition d'en remplir les conditions, notamment le respect des plafonds de loyers fixés annuellement par barème selon la zone (A bis, A, B1). Les barèmes sont publiés par le Bulletin officiel des Finances publiques.

La loi Denormandie, qui concerne les biens anciens dans certaines communes, fonctionne sur le même principe. Le dispositif Loc'Avantages (convention avec l'Anah) reste quant à lui accessible pour les demandes enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027.

Les outils pour estimer son loyer

Plusieurs ressources sont disponibles pour affiner votre estimation locative :

• La carte des loyers du ministère de la Transition écologique, qui indique les loyers médians par commune.

• Le simulateur zones tendues de service-public.fr, pour savoir si votre commune est concernée par l'encadrement.

• Les observatoires locaux des loyers, qui publient des données détaillées par quartier dans les principales agglomérations.

• Les agences immobilières locales, qui disposent d'une connaissance fine du marché locatif de votre secteur.

LE LOCAMÈTRE DU SITE LOCSERVICE.FR

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Vous souhaitez faire une estimation du loyer auquel vous pouvez prétendre pour votre bien immobilier ? LocService.fr met gratuitement à votre disposition un simulateur de loyer en ligne. Vous pouvez donc l’utiliser librement pour connaître en quelques minutes le loyer idéal que vous pouvez fixer.

Pour obtenir un résultat fiable, vous devez renseigner votre ville ainsi que le type de logement proposé (appartement ou maison). Après avoir répondu aux questions de cet outil, 
vous obtiendrez des indications sur les loyers de référence dans votre région : minimum, moyenne et maximum en fonction de la surface et du type de bien. Vous pourrez utiliser ces informations pour fixer le montant de votre loyer.

  

Vous pouvez également nous contacter pour qu’un membre de notre équipe vous accompagne pour votre estimation locative.