Préparer l'arrivée du locataire

Mis à jour le 18/08/2021

Lorsque vous avez trouvé votre locataire, vous devez préparer son entrée dans le logement. La première étape est de rédiger un bail ou « contrat de location » qui indique les devoirs et obligations du locataire comme du loueur.

Préparer l'arrivée du locataire dans le logement

Le bail

Le contrat de location (bail) est la convention par laquelle le propriétaire d’un logement cède la jouissance à une autre partie, pendant un certain temps et moyennant un loyer. Il est rédigé entre le propriétaire et le locataire ou l’agence et le locataire, et une copie est remise à chaque partie. Le contrat de location standard contient les éléments suivants :

  • L’identité du locataire et du loueur,
  • La description de l’appartement à louer ou de la maison,
  • La date et durée de la location,
  • Les conditions financières : loyer, caution de loyer, dépôt de garantie, etc.,
  • Les garanties,
  • Les clauses résolutoires et de solidarité,
  • L’assurance couvrant le bien en location.

D’autres documents dits « Annexes » au bail doivent également être obligatoirement échangées entre les parties :

  • Une copie du règlement de copropriété où se situe le logement,
  • Un dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, diagnostic de l’installation de gaz et électrique, un état des risques naturels et technologiques),
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,
  • Un état des lieux fait avec la remise des clés,
  • Une attestation d’assurance souscrite par le locataire et remise au propriétaire pour couvrir les risques locatifs.

La durée du bail La durée classique d’un bail d’habitation est de 3 ans minimum pour les résidences principales. Il se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour la même durée de 3 ans. Par contre, si le loueur est une personne morale (société ou association) alors la durée du contrat de location sera de 6 ans. La tacite reconduction est toujours valable. 

Cas particulier : la durée d’un contrat de location peut être raccourcie (bail inférieur à 3 ans), si le propriétaire est un particulier, et que ce dernier prévoit de réutiliser son logement pour des raison familiales ou professionnelles (loger un membre de sa famille, départ à la retraite, etc.). Le motif de reprise, qui justifie une durée de location plus courte du logement, doit obligatoirement figurer dans le bail. Cependant le propriétaire doit confirmer au locataire, lettre recommandée avec accusé de réception, minimum 2 mois avant la fin du contrat de location que le motif est toujours d’actualité et qu’il reprendra le logement à date indiqué dans le contrat de location. Si le motif n’est plus d’actualité, alors le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans.

L'état des lieux

Un état des lieux dit d’entrée doit être fait lors de la remise des clés du logement (souvent en même temps que la signature du bail) et obligatoirement joint au contrat de location. Il décrit de façon exhaustive l’état du logement et des équipements à l’entrée dans les lieux du locataire. Un second état des lieux dit de sortie doit être fait, lorsque le locataire quitte le logement et rendra les clés. Un comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir les responsabilités entre le locataire et le propriétaire, s’il y a un litige.

Le dépôt de garantie

Dans une location vide ou meublée, un propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Il permet de couvrir d’éventuels manquements aux obligations de la part du locataire (loyers ou charges non payées, dégâts dans le logement, …) Son montant est très encadré par la loi :

  • Il doit être obligatoirement inscrit dans le bail,
  • Il ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour les logements vides et 2 mois pour les logements meublés,
  • Son montant ne peut être révisé pendant toute la durée du contrat de location.
Cas Particulier : Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire, si le loyer est payable d’avance pour une durée > 2 mois (loyer payé au trimestre).

L'assurance habitation

La souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs est obligatoire pour un locataire. Ce dernier est responsable des dégâts occasionnés pendant la durée de son contrat de location. Cette assurance doit couvrir les dommages occasionnés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Le locataire est libre de choisir sa compagnie d’assurance, mais il doit prouver la souscription du contrat par une attestation. 

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