Bail de location non meublée : durée du bail, montant du loyer et charges

La location non meublée est considérée comme nue ou vide. Contrairement au bail meublé, cette habitation principale pour le locataire est dépourvue de meubles. Avant de signer un contrat de location, le bailleur doit se référer à la durée du bail et aux conditions déterminées par la loi. Pour qu’il soit valable, il doit en effet respecter la réglementation en vigueur.

La durée du contrat de bail pour une location nue

Le bail pour la location vide possède une durée légale. Le bailleur doit donc proposer un contrat de location correspondant en fonction du type de locataire choisi.

Un bail minimum de trois ans

Pour une location de particulier vide, la durée minimale du contrat de location est de trois ans. Un bail plus long peut être conclu si le bailleur le souhaite. Une fois que le délai initial des trois ans est échu, le bail est renouvelé par tacite reconduction. Il ne sera pas nécessaire de signer un nouveau bail. Le locataire peut rester dans les lieux tant qu’une des deux parties demande congé. Le contrat de location meublé est par contre soumis à d’autre règles.

Un contrat de location de six ans pour les personnes morales

Lorsque le bien immobilier est loué à une société, le bail est au minimum de 6 ans. Par contre, la durée du bail de location peut être réduite à trois ans lorsque le logement appartient à une SCI familiale. Cette vérification s’impose pour respecter scrupuleusement la loi sur la location vide.

Un bail facile d’une durée réduite à un an

Les bailleurs ont la possibilité de signer un contrat d’une durée inférieure en justifiant ce besoin par un motif familial ou professionnel. Dans ce cas, le contrat de bail d’un an doit indiquer la raison invoquée. Il peut s’agir notamment d’un départ à la retraite. Par contre, ce bail de location allégé ne peut être conclu pour récupérer son logement ou le vendre.

La résiliation d’un bail de location vide par le bailleur

Le propriétaire du logement loué est en droit de donner congé à son locataire à la date d’échéance du bail, soit une fois les trois ans échus. Un délai de préavis de six mois doit être respecté et le motif doit être indiqué au locataire :

• La vente du bien immobilier. Le locataire peut utiliser son droit de préemption pour acheter le logement. S’il ne le souhaite pas, le propriétaire récupère son bien à la fin du délai de préavis.
• La reprise du logement pour y habiter soi-même ou loger un membre de sa famille.
• Un motif légitime et sérieux comme le non-paiement des loyers, les dégradations dans le logement ou encore la sous-location sans l’accord du bailleur.

Quel que soit le motif invoqué, le congé doit être signifié par lettre recommandée avec un accusé de réception. Le propriétaire-bailleur peut également faire appel à un huissier ou procéder à une remise en mains propres avec un émargement. Bien entendu, cette notification doit être transmise avant le début du délai de préavis de six mois.

La résiliation du bail de location nue par le locataire

Le locataire peut également donner congé à son propriétaire en respectant un délai de préavis de trois mois. Il notifie son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, en mains propres avec émargement ou par voie d’huissier. Bien entendu, cette demande de congé doit faire mention du motif du départ :

• Lorsque le logement est situé en zone tendue
• En cas d’obtention d’un premier emploi
• En cas de mutation professionnelle
• En cas de nouvel emploi après une perte d’emploi
• Lorsque l’état de santé du locataire exige un déménagement. Un certificat médical doit être fourni
• Lorsque le locataire bénéficie d’une ordonnance de protection après avoir subi directement des violences conjugales ou quand son enfant est concerné
• Lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
• Lorsque le locataire bénéficie d’une attribution d’un logement social

Même après envoi de sa notification de congé, le locataire doit continuer à verser les loyers mensuels jusqu’à la date de son départ. Dans le cas contraire, ils seront déduits du dépôt de garantie versé.

Les règles en ce qui concerne le loyer d’une location vide

Même si le logement vide est la propriété du bailleur, il ne peut pas fixer le loyer qu’il souhaite. En effet, il doit se plier à la loi pour fixer un loyer légal.

Fixer le montant du loyer initial

Lorsque le logement est mis à la location pour la première fois, la fixation du loyer est libre, même si le bien immobilier se situe dans une zone tendue. Toutefois, le bailleur doit s’assurer qu’une loi pour l’encadrement des loyers n’existe pas dans sa commune. En effet, depuis la mise en application de la loi Alur du 25 novembre 2018, les communautés urbaines situées dans des zones tendues peuvent décider de mettre en place un encadrement des loyers, même pour le loyer initial.

Le montant du loyer en relocation

Les communes situées dans des zones tendues pratiquent un encadrement des loyers lors d’une relocation. Le montant du loyer ne peut donc pas être supérieur à celui demandé pour l’ancien locataire, à moins que le bailleur se retrouve dans l’une des situations suivantes :

• Le locataire précédent a quitté le logement depuis plus de 18 mois
• Lorsque le bailleur a effectué des travaux de rénovation lors des six derniers mois et que leur montant correspond à au moins la moitié des loyers perçus l’année précédente.

De plus, avant la signature d’un nouveau contrat de bail, le propriétaire doit prendre en considération le dernier loyer de référence majoré selon le quartier où se trouve le bien immobilier.

Le loyer lors de la relocation n’est donc pas totalement libre puisque ces aspects sont à prendre à considération. Ensuite, le montant du loyer doit correspondre à un seuil cohérent selon les règles de la commune.

L’indexation selon l’indice de référence des loyers de l’Insee

Le loyer évolue toutefois chaque année puisque les bailleurs peuvent procéder à une indexation des loyers selon l’indice de référence des loyers. Prenant en compte les prix à la consommation, cet indice est transmis chaque trimestre par l’Insee.

Le calcul du nouveau loyer permet de demander le loyer indexé à son locataire. Une lettre de révision de loyer doit lui être transmise pour l’informer de la situation. Cette mesure permet aux bailleurs de ne pas voir la valeur des baux se déprécier avec les années. Par contre, même si l’Insee transmet des chiffres chaque trimestre, une seule révision annuelle du loyer n’est autorisée.

Le calcul des charges

En plus du loyer, le locataire doit verser des charges locatives pour la location d’un logement vide. Ces frais supplémentaires permettent de prendre en charges les dépenses d’entretien des parties communes. Éclairage, cage d’escalier, ascenseur, espaces verts, ces charges assurent la préservation du cadre de vie.

Deux options se présentent au propriétaire-bailleur :

• Lorsque le bien est loué à un seul occupant, un couple marié ou pacsé, les charges sont toujours sous forme de provision. Les locataires versent cette provision de façon mensuelle. Ensuite, une régularisation annuelle est effectuée pour comparer les provisions versées et les dépenses effectivement engagées. La liste des charges récupérables permet de demander un complément aux locataires ou de leur rembourser un trop-perçu.
• Lorsque le logement vide est loué à des colocataires, les charges locatives peuvent être versées sous forme de provision ou de forfait. Par contre, le forfait ne donne droit à aucune régularisation annuelle. Il profite toutefois de l’indexation au même titre que le loyer.

En fonction du type de bail, le propriétaire pourra adopter le mode de fonctionnement correspondant. Bien entendu, le mode de fixation des charges possède un impact sur différents aspects de la vie du bail, depuis la régularisation annuelle aux déductions possibles sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie pour une location nue

Si le dépôt de garantie protège le locataire, des règles sont à respecter par le propriétaire des lieux. Son montant correspond au maximum à un mois de loyer. Cette somme qui peut être encaissée est versée au bailleur lors de la signature du bail en espèces ou en chèque.

Lorsque le locataire quitte les lieux, le locataire dispose au maximum d’un mois pour le restituer lorsqu’aucune dégradation n’a été commise dans le logement. Si des travaux de réparation sont nécessaires, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer cette somme. Il pourra déduire le montant des frais engagés de ce dépôt de garantie, à condition de fournir des justificatifs sous forme de facture ou de devis.

De plus, lorsque le bailleur a demandé une provision et non un forfait, il peut également déduire les loyers et charges impayés de ce dépôt de garantie. En effet, un pourcentage de 20% peut être conservée pour ce motif.

Lorsque le dépôt de garantie n’est pas rendu lors du délai légal, le locataire est en droit de réclamer une pénalité équivalent à 10 % du loyer principal pour chaque mois de retard.