Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?

Les propriétaires-bailleurs souhaitent se prémunir contre les impayés de loyer et les dégradations du logement. Pour maîtriser une partie des risques locatifs, le propriétaire cherche à savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire. Chaque dossier locataire est passé au crible. Pourtant, un calcul simple permet de vérifier la capacité à payer chaque mois de loyer. Grâce au rapport entre les revenus et le montant du loyer, l’étude de solvabilité du locataire avant que le bail prenne effet est simple.

 

VÉRIFIER LA SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE AVANT LA SIGNATURE DU BAIL

Il n’est pas rare de se retrouver face à un locataire incapable de payer son loyer. Le propriétaire-bailleur se retrouve donc face à un loyer impayé pour le logement loué. Le calcul du rapport du salaire par rapport au montant du loyer garantit que le candidat locataire sera en mesure de supporter cette charge financière.

Lorsque la solvabilité du candidat n’est pas assurée, le propriétaire risque de subir des impayés de loyer. Il devra donc lancer une procédure pour récupérer ces sommes dues auprès du garant qui s’est constitué caution solidaire ou auprès d’un assureur, d’une garantie. Le recouvrement des loyers et des charges peut s’avérer long et occasionner des difficultés financières en l’absence de revenus locatifs. Ces démarches demandent de rédiger une mise en demeure avant de saisir la justice. L’étude sur la solvabilité du locataire permet de se protéger contre ces difficultés lors de la location de son appartement.

 

COMMENT SAVOIR SI UN CANDIDAT LOCATAIRE EST SOLVABLE ?

L’étude de solvabilité d’un locataire consiste à mettre en parallèle le montant du loyer mensuel pour un appartement et les revenus nets ou bruts. Deux calculs permettent de vérifier l’éligibilité du dossier du locataire.

LE TAUX D’EFFORT DES LOCATAIRES

Pour déterminer la capacité du locataire à assurer le paiement des loyers d’une maison ou d’un appartement, le ratio de solvabilité s’avère utile. Il permet d’étudier si l’effort demandé peut être assumé.

Pour réaliser ce calcul, on divise le montant des revenus mensuels par le loyer charges comprises. Il reste à multiplier le résultat par 100 pour obtenir le taux d’effort. On considère que plus il est élevé, plus le risque de défaut du paiement du loyer toutes charges comprises est important.

L’ÉTUDE DE LA SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE À PARTIR DE SA CAPACITÉ LOCATIVE

Cette méthode de calcul demande de vérifier que le candidat à la location perçoit 3 fois le montant du loyer avec ou sans charges. Pour ce calcul, le bailleur doit cumuler les revenus du locataire sur les douze derniers mois puis les diviser par 3, ou 4 selon le niveau de prudence. Le résultat permet de connaître avec précision la capacité locative. Si cette capacité locative est inférieure au montant du loyer charges comprises, on pourra rejeter la candidature. Les agences de location effectuent d’office ce calcul.

Pour s’assurer qu’il pourra payer son loyer, le locataire doit posséder un salaire brut ou net 3 fois supérieur. Ce calcul permet de savoir si les loyers et charges entrent dans les capacités locatives des candidats. Les agences immobilières proposent un mandat de gestion afin de réaliser cette étude de solvabilité du locataire.

 

QUELS JUSTIFICATIFS DEMANDER POUR UNE ÉTUDE DE SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE ?

Pour s’assurer que le locataire sera en mesure de payer le montant du loyer, certains documents témoignent de sa solvabilité parmi ceux fournis dans le dossier de candidature :

• Un justificatif d’identité ;

• Un justificatif de domicile ;

• Le dernier avis d’imposition qui donne une vision claire des revenus du candidat à la location sur une année ;

• Les trois derniers bulletins de salaire ;

• Le contrat de travail ;

• Des justificatifs des revenus fonciers, des allocations familiales, des pensions et retraite ou de toute activité entrepreneuriale.

COMMENT VÉRIFIER LE DOSSIER LOCATAIRE ?

Pour s’assurer de la solvabilité d’un candidat à la location, plusieurs vérifications s’imposent :

• L’ancienneté dans l’entreprise précisée sur les bulletins de salaire ;

• La régularité des revenus en comparant les fiches de paye avec l’avis d’imposition de l’année précédente ;

• Le bon paiement du loyer en consultant les périodes précisées sur les quittances de l’ancien propriétaire.

COMMENT ÉCARTER LES FAUX DOSSIERS DE LOCATION ?

Les faux dossiers de location sont nombreux. Pour éviter de signer un bail de location avec un candidat non solvable, certaines vérifications s’avèrent indispensables :

• Réclamer les documents originaux : en consultant les originaux, le propriétaire peut vérifier l’authenticité des informations transmises ;

• Contrôler l’avis d’imposition sur le site des impôts grâce au numéro de référence fiscal afin de vérifier son authenticité ainsi que la cohérence avec les revenus présents sur les fiches de paye.

 

VÉRIFIER LA SOLVABILITÉ DU GARANT

En plus de la solvabilité du locataire, celle du garant, s’il y en a un, doit également faire l’objet de vérifications. En cas d’impayés de loyer, cette caution doit être réellement en mesure d’assumer ces versements.

Comme pour le locataire, les documents transmis feront l’objet d’une vérification minutieuse. Le propriétaire doit notamment établir la stabilité professionnelle et la régularité des revenus.

 

QUELS SONT LES RECOURS EN CAS D’IMPAYÉS ?

Malgré l’étude de la solvabilité du locataire, le locataire peut se montrer débiteur. Dans ce cas de figure, le propriétaire dispose de plusieurs solutions :

• Se retourner contre le garant qui a signé un acte de caution solidaire et qui devra donc s’acquitter des sommes dues à la place du locataire ;

• Transmettre un courrier de relance suivi d’une mise en demeure de payer. En l’absence de paiement, le bailleur peut faire jouer son assurance garantie des loyers impayés.

• Réaliser une déclaration d’impayés sur le site d’Action Logement pour déclencher la garantie Visale.