COMPRENDRE LA RÉPARTITION DES CHARGES

La question de l’imputation des charges et de leur répartition entre le propriétaire bailleur et le locataire est fondamentale dans la location de votre logement. Tout doit être clair sur votre bail et respecter les règles en vigueur. Vous devez également « verrouiller » les actions à imposer, ou non, avec votre locataire, le tout en bonne intelligence.

LES HUIT CATÉGORIES DE CHARGES LOCATIVES
Avant de se pencher sur la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire, vous devez savoir à quoi elles correspondent. Les charges locatives sont classées en huit catégories distinctes : 

Les charges locatives incluent ces 8 grandes catégories de frais :

1. Aménagements afin de faciliter les déplacements au sein d’un immeuble : ascenseurs, monte-charges. Les frais concernant l’électricité, l’entretien courant et le dépannage entrent également dans les charges locatives ; 
2. Entretien des parties communes : remplacement des ampoules, des peintures, des sols, nettoyage courant ; 
3. Entretien des espaces verts, des aires de stationnements et des aires de jeux ;
4. Eau et chauffage : eau froide, production d’eau chaude, chauffage dans les parties privatives et les parties communes ; 
5. Frais relatifs aux installations individuelles : raccordements d’eau, débit et température de l’eau chaude sanitaire, gestion des chauffe-eau ;
6. Hygiène des parties communes et privatives : entretien des fosses septiques, désinfection et désinsectisation ;
7. Entretien des équipements du bâtiment : nettoyage des conduits de ventilation, interphone ou visiophone ; 
8. Impôts et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage

Certaines de ces charges locatives sont à la charge du propriétaire seul. D’autres sont partagées via la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.

DÉPENSES À LA CHARGE DU PROPRIÉTAIRE

Vous devez respecter les dispositions légales… mais elles ne sont pas automatiquement applicables. C’est pourquoi il est indispensable de reporter sur votre bail les charges suivantes dont vous devez vous acquitter :

• Travaux relatifs aux grosses réparations touchant au bâtiment.
• Travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes pour de grosses réparations.
• Honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ou de l'immeuble.
• Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : CFE et CVAE.
• Importantes réparations touchant au bâtiment : charpente, toiture, murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues…

DÉPENSES À LA CHARGE DU LOCATAIRE

Tout ce qui touche à l’occupation des locaux durant la durée du bail est, bien entendu, à la charge du locataire. Ces dépenses doivent également, impérativement, être notifiées dans le contrat de location : dans le cas contraire, vous serez redevable de ces charges. Il s’agit des dépenses suivantes :

• Consommation courante de gaz, d’eau et d'électricité
• Entretien et réparations courantes : moquettes, papiers peints, peinture, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, interphone…
• Équipement de la copropriété telles : quote-part des frais d'ascenseurs ou charges du personnel d'entretien.
• Travaux d'embellissement dont le montant est supérieur à des travaux de remplacement à l'identique. Ex : des feux de gazinière remplacés par une plaque à induction, une fenêtre classique remplacée par un double vitrage. 

Si le locataire ne règle pas dans les temps impartis la totalité des charges dues, le propriétaire a 5 ans pour les lui réclamer. À l’inverse, en cas de trop-perçu, le locataire dispose de 5 ans pour effectuer une réclamation auprès du propriétaire.

DÉPENSES À ARBITRER

Certaines dépenses ne relèvent d’aucune règle spécifique, notamment les taxes. Il revient donc au propriétaire et à son locataire de s’entendre. Souvent, ces dépenses sont imputées par le propriétaire sur le prix du loyer sans être détaillée. Il est cependant conseillé d’indiquer sur le contrat de location la nature et l’imputation totale de tout ou partie de ces dépenses sur le locataire ou, comme dans la plupart des cas, la répartition entre les deux parties. Il s’agit des taxes suivantes : 

• Taxe foncière.
• Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble.
• Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

ACTIONS IMPOSÉES AU LOCATAIRE… OU PAS !

Qui n’a pas entendu parler de ce fameux « droit de visite annuel du propriétaire » ? Et bien il s’agit tout simplement d’une « légende urbaine » ! En effet, rien dans la loi ne prévoit ce type de visite. Cependant, une clause introduite dans le contrat peut stipuler un droit de visite à périodes fixes. L’intérêt de ce genre d’initiative est cependant très limité : ce n’est pas une visite ponctuelle du propriétaire qui incitera le locataire à prendre un soin particulier à votre logement. Une telle clause peut même être contre-productive et provoquer de potentielles tensions : rien ne vaut une location basée sur la confiance mutuelle.

La question de l’entretien de la chaudière revient également souvent dans le cadre d’une location. Cette dépense est à la charge du locataire, sauf si, cas relativement rare, la chaudière est collective et l'entretien est assumé par le syndicat des copropriétaires.