Dépôt de garantie : rôle, montant et conditions pour sa restitution

Lors de la signature du bail, le propriétaire demande une somme d’argent au locataire afin de couvrir les éventuelles dégradations dans le logement. Conservée pendant toute la durée de la location, elle est à restituer au moment du départ du locataire lorsqu’aucune réparation n’est nécessaire. Le locataire devra également être à jour dans le versement de ses loyers. Quelles sont les règles concernant ce dépôt de garantie ? Quel est le délai pour le rendre au locataire ?

 

Pour tout logement loué, cette somme est destinée à être utilisée pour couvrir les frais des réparations des dégradations imputables au locataire. Les factures des équipements qui n’auraient pas été pris en charge peuvent aussi être déduites du montant du dépôt de garantie à restituer. Il s’agit notamment de l’entretien de la chaudière, du jardin, de la cheminée et de tous les éléments qui font partie des obligations de chaque locataire.

Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, est à distinguer du principe de cautionnement. Dans ce dernier cas, un garant se constitue caution solidaire afin de couvrir les impayés de loyer et de charges en cas de manquement de la part du locataire.

Si ce dépôt de garantie n’est pas obligatoire, le bailleur choisit bien souvent de le demander. Il sert de garantie contre les défaillances du locataire. S’il n’est pas mentionné dans le contrat de bail, le locataire n’est pas tenu de le verser. De plus, il ne peut être supérieur à un mois de loyer sans les charges (pour un logement non-meublé).

 

Le versement du dépôt de garantie

Lors de la remise des clés, cette somme est remise directement par le locataire. Elle peut également être transmise par un organisme tel qu’Action Logement avec l'avance LOCA-PASS®, ou encore le FSL. Pensez également à bien préparer l'arrivée du locataire.

Le montant de ce versement dépend du type de location. Pour une location nue, cette somme peut être au maximum d’un mois de loyer sans les charges. Le dépôt de garantie pour un meublé peut correspondre à un ou deux mois de loyer hors charges. Le bailleur doit en effet se conformer à la loi Alur du 24 mars 2014 pour connaître le montant maximal qu’il peut exiger.

Quel que soit le montant demandé, une mention à ce sujet doit être présent dans le contrat de bail. Un reçu doit être transmis au locataire en cas de versement en espèces afin de prouver que cette obligation a bien été respectée. En chèque ou en espèces, cette somme peut être encaissée par le bailleur. Ce dernier doit simplement s’assurer que cette somme sera disponible lors de l’état des lieux de sortie. Après le constat contradictoire, il pourra restituer la somme due selon les agissements du locataire du logement loué.

 

La restitution du dépôt de garantie

Au départ du locataire, le propriétaire est tenu de rembourser au locataire la somme versée lors de la signature du bail. A condition, bien sûr, que le logement loué soit rendu en bon état.

 

Le délai de restitution du dépôt de garantie

• Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sous un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée. Par contre, si des dégradations sont constatées, le bailleur dispose de deux mois pour restituer cette caution location après avoir déduit les frais des éventuelles réparations sur la base de factures ou devis).

Le délai démarre lors du jour de la remise des clés par le locataire qui prend congé du logement. Ces clés peuvent être rendues en mains propres. Cette démarche peut également être confiée à un tiers comme un agent immobilier ou être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Le recours en cas de rétention de la caution d’un appartement

Lorsque le chèque de caution n’est pas restitué dans le délai prévu par la loi, le locataire peut mettre en demeure son bailleur. Dans sa lettre recommandée avec avis de réception, il pourra rappeler le texte de loi correspondant.

En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie afin de trouver un accord amiable. Si aucune issue n’est trouvée, le tribunal d’instance peut être saisi afin de rendre une décision sur un désaccord dont le montant est inférieur à 4 000 euros.

Des indemnités sont à verser lorsque le dépôt de garantie de la location est restitué avec du retard. Le propriétaire doit régler des intérêts au taux légal, ainsi une majoration de 10 % du loyer mensuel sans les charges pour chaque mois de retard.

 

Les retenues sur la caution du loyer

Les retenues qui peuvent intervenir sont nombreuses. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le propriétaire. Loyers, charges, réparations, des calculs s’imposent avant toute restitution.

 

Les déductions pour les charges locatives

Pour une location vide, les charges sont au réel. Une provision de charges est donc payée tous les mois. Ensuite, une régularisation annuelle intervient à partir du décompte des charges récupérables. Lorsque le locataire quitte les lieux avant la date de régularisation des charges, le bailleur est en droit de conserver 20 % du dépôt de garantie. Une fois déduites les charges dues, le reliquat sera transmis au locataire.

Pour une location meublée, les charges sont forfaitaires ou une provision est versée de façon mensuelle. En cas de charges au réel, les règles sont identiques à celles d’une location vide. Par contre, lorsqu’un forfait a été mis en place, aucune régularisation n’aura lieu. Aucune somme ne peut donc retirée du dépôt de garantie pour ce motif.

 

Les retenues pour impayés de loyer

Les locataires doivent s’attendre à ce que les loyers impayés fassent l’objet de retenues sur la caution du logement. Si le dépôt de garantie n’est pas destiné à cela, le bailleur est néanmoins légitime à bloquer le montant équivalent au montant impayé. A l’inverse, le locataire n’a pas le droit de se dispenser du paiement du dernier loyer en considérant qu’il sera couvert par le dépôt de garantie. Il priverait ainsi le bailleur de toute possibilité de se dédommager de détériorations du logement. Les travaux locatifs et les dégradations font partie des éléments qui interviennent dans le calcul du montant de la régularisation.

Pour prouver sa bonne foi, le propriétaire doit remettre des preuves. Les états des lieux d’entrée et de sortie servent de référence. Les photos, les constats d’huissier, les factures ou les devis pour les réparations locatives en font partie. Toute lettre de demande de paiement des loyers impayés peut être versée au dossier. Ces justificatifs expliquent une restitution de la caution de façon partielle. N’hésitez pas à prendre des photos lors des états des lieux d’entrée et de sortie et à les partager avec vos locataires afin de prévenir tout conflit.

Dans le cas d’une copropriété, le bailleur effectue un arrêté provisoire des comptes. À partir de ce moment, il est en droit de conserver une provision correspondant à 20 % du dépôt de garantie. L’arrêté annuel des comptes de l’immeuble permet de connaître le montant réel qui peut être conservé. La régularisation permet de connaître les sommes dues par le locataire du bien immobilier.

 

Les retenues pour la remise en état du logement

L’état des lieux de sortie permet de justifier que le logement est rendu en bon état ou au contraire que des dégradations ont été commises. Dans ce dernier cas, une part du dépôt de garantie peut être conservée par le bailleur.

Par contre, lorsque des réparations sont dues à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du logement, les bailleurs ne peuvent l’imputer à leur locataire. Ces réparations seront donc à leur charge.

Lorsque le bailleur souhaite effectuer une retenue sur le dépôt de garantie, il doit s’appuyer sur des éléments concrets. Factures ou devis des travaux nécessaires ou des matériaux achetés doivent être présentés. La totalité de cette somme peut ensuite être déduite de la caution lorsque les travaux font suite à un défaut d’entretien du locataire.

 

L’utilisation d’une grille de vétusté

Pour s’assurer que l’usure normale du logement est prise en compte, les deux parties peuvent s’appuyer sur une grille de vétusté. Utilisée par les bailleurs sociaux, les propriétaires dans le privé peuvent également utiliser cette méthode.

En général, les peintures et les revêtements ont une durée de vie de 10 ans. Les moquettes sont considérées comme usées au bout de 8 ans. Du côté des équipements, la vétusté est prise en compte au bout de 5 ans pour le petit électroménager et 8 ans pour les meubles et le gros électroménager. Lorsque le locataire quitte le logement après ce délai, le propriétaire des lieux ne pourra faire jouer le défaut d’entretien. La vétusté normale prendra le dessus.