Durée, mobilier et conditions du bail de location meublé

​​​​​​​La location d’un meublé consiste à mettre à disposition un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Le contrat de location meublé est réglementé par la loi. La durée du bail, la liste des meubles mis à disposition et le mode de résiliation doivent être respectés à la lettre par les bailleurs. Avant de signer ce type de document, les deux parties doivent connaître chaque aspect.

Le contrat de location type pour un meublé

Pour s’assurer que le bail de location d’un meublé comporte toutes les mentions obligatoires, le propriétaire-bailleur a tout intérêt à utiliser un modèle type. Le décret de 2015 exige en effet qu’un ensemble d’informations y soient présentes et qu’une notice y soit ajoutée. En deux exemplaires, chaque partie pourra conserver précieusement ces documents paraphés et signés.

La durée du bail de location immobilière meublée

En matière de bail de location pour un appartement meublé, la durée la plus courante est d’un an. Ensuite, le bail est renouvelé par tacite reconduction. Toutefois d’autres types de baux peuvent être signés selon la situation du locataire.

Le bail de location d’un étudiant peut être de neuf mois sans renouvellement afin de correspondre à l’année universitaire. L’étudiant devra signer un nouveau contrat l’année suivante. Le bail mobilité pour les professionnels, les personnes en formation ou en intérim peut être conclu pour dix mois. De cette façon, elles peuvent occuper le logement pour ce besoin ponctuel et se libérer de cet engagement une fois que la période est révolue.

À la fin du bail de location meublé, le bailleur peut proposer un renouvellement pour une nouvelle année. Il a également la possibilité de refuser le renouvellement en invoquant un des motifs prévus par la loi.

Les meubles obligatoires dans le cadre de la location meublée

Un logement ne peut être considéré comme meublé uniquement si le mobilier et les éléments mis à disposition permettent au locataire d’y vivre correctement dès la remise de clés. Un décret fixe la liste du mobilier nécessaire afin que le locataire puisse y vivre, manger et dormir de façon convenable. Chaque pièce doit donc être équipée comme il se doit.

Cette liste exige donc que les bailleurs mettent à disposition au minimum les meubles suivants :

• Une literie avec une couette et une couverture ainsi qu’un dispositif pour occulter la lumière dans la pièce qui sert de chambre à coucher
• Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec un compartiment freezer ou un congélateur. La vaisselle nécessaire pour prendre ses repas, des ustensiles de cuisine ainsi qu’une table avec des sièges sont nécessaires pour manger dans les meilleures conditions.
• Des étagères de rangement, des luminaires, le matériel d’entretien pour conserver le logement propre

Lors de la signature du bail, le propriétaire-bailleur remet un inventaire complet du mobilier. Lors de l’état des lieux d’entrée, chaque meuble et équipement est noté selon son état. Lors du départ du locataire, l’état des lieux de sortie permet de comparer. Si des dégradations qui ne peuvent être imputées à une usure normale sont découvertes, le propriétaire est en droit d’appliquer des retenues sur le dépôt de garantie. Les réparations et les travaux sont en effet à la charge du locataire. Des justificatifs doivent être présentés pour que la somme correspondante doit être retirée du dépôt de garantie.

Le logement concerné par la location meublée

Avant de proposer un logement meublé, le propriétaire doit s’assurer de respecter la législation en vigueur. Les obligations du bailleur pour ce type de contrat de location sont nombreuses mais garantissent au locataire une occupation agréable.

La décence du logement meublé

Lorsqu’un bien immobilier meublé constitue la résidence principale du locataire, le bailleur doit s’assurer de respecter le décret de 2002 stipulant les critères de sécurité et de confort obligatoires. Le logement mis à disposition ne doit comporter aucun risque pour la sécurité et la santé des locataires. L’électricité et le gaz doivent être aux normes pour s’en assurer.

De plus, le logement doit comporter des équipements de chauffage, une source d’eau potable, un espace cuisine, des sanitaires avec une douche ou une baignoire et des toilettes. Chaque pièce du logement doit posséder une ouverture pour permettre l’éclairage naturel et permettre à l’air libre d’entrer.

La surface minimale pour une location meublée

Le logement proposé au travers d’un bail d’habitation doit être au minimum de 9 m2. La hauteur sous plafond doit être au minimum de 2.20 m et le volume de 20 m3. Aucun contrat de bail meublé ne peut être proposé s’il ne respecte pas ces conditions.

La location meublée : les impératifs à respecter par le bailleur

Tout comme la location vide, la location meublée est soumise à un certain nombre de règles à respecter à la lettre. Indiqués sur le contrat de bail, ils fixent les conditions de ce bail d’habitation meublée.

Fixer le montant du loyer

Le loyer d’un logement meublé dépend surtout de la zone géographique où il se trouve. Si elle est considérée comme tendue, comme dans 28 agglomérations en France, le loyer ne peut pas être fixé librement.

Depuis la mise en place de la loi Élan le 25 novembre 2018, ces communes peuvent en effet décider de pratiquer un encadrement des loyers. Le bailleur devra donc s’y conformer pour ne pas demander un loyer supérieur au plafond. Pour chaque mètre carré, un loyer maximal est donc défini, selon le nombre de pièces et l’ancienneté du bâti.

Si une révision du loyer est prévue, elle ne peut avoir lieu qu’une fois par an. Le propriétaire doit toutefois attendre la fin du bail meublé pour l’appliquer. Bien entendu, cette augmentation de louer ne peut dépasser la variation selon l’indice de référence des loyers (IRL).

Le montant des charges

Les charges locatives peuvent être forfaitaires ou au réel. Lors de la signature du contrat de bail, le mode de fonctionnement doit être précisé dans le bail. Si le propriétaire signe un bail mobilité, il sera dans l’obligation de demander un forfait pour ces charges.

Pour tout autre bail, une régularisation annuelle des charges doit être réalisée. À cette occasion, le décompte des charges indique si un complément doit être versé par le locataire. En cas de trop-perçu, le propriétaire devra rembourser cette somme.

Le montant du dépôt de garantie

Pour tout logement loué meublé, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyers hors charges. Cette différence avec un logement vide doit être prise en compte par les locataires. Lorsqu’il est limité à un mois pour la location nue, les règles sont différentes pour la location meublée.

Par contre, pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. À la place,  une garantie peut être demandée pour éviter les impayés de loyer. Le recours à un garant qui se porte caution solidaire est souvent rassurant.

Le dossier de diagnostics techniques

Comme pour une location vide, le bailleur doit réaliser un certain nombre de diagnostics afin de renseigner sur les caractéristiques du logement. Le diagnostic de performance énergétique ou DPE indique la consommation énergétique du bien et l’émission de gaz à effet de serre.

Le constat de risque d’exposition au plomb est devenu obligatoire depuis 2008. Dans le dossier des diagnostics techniques, le bailleur devra également joindre un état des risques technologiques ou naturels.

La résiliation du bail de location meublé

Quel que soit le type de bail et sa durée, le locataire peut donner congé à son locataire en respectant un délai de préavis d’un mois. Il ne sera donc pas dans l’obligation d’attendre l’échéance du bail.

Du côté du bailleur, la fin du bail peut être demandée après avoir respecté un délai de préavis de trois mois. Le congé doit être motivé dans la lettre recommandée avec accusé de réception :

• Pour vendre le logement. Dans le cadre d’un logement meublé, le locataire ne peut pas faire jouer son droit de préemption.
• Le reprendre pour l’habiter soi-même ou loger un membre de sa famille
• Pour un motif légitime et sérieux comme un défaut de paiement des loyers, une dégradation du logement ou encore une sous-location sans autorisation préalable.

Lorsqu’un bail meublé est signé avec un étudiant ou dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire n’a pas besoin de donner congé à son locataire. Il devra attendre l’échéance du bail ou le départ de l’occupant des lieux. Ensuite, il pourra trouver un autre locataire ou en disposer à sa guise.

La déclaration fiscale des revenus locatifs des meublés

Les revenus générés par les loyers des locations immobilières meublées sont à déclarer parmi les bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Au moment de remplir sa déclaration d’impôt sur le revenu, ils devront donc être reportés.

Selon les recettes annuelles tirés d’un bail de location meublé, le propriétaire-bailleur peut profiter du statut LMNP ou LMP et les avantages fiscaux associés. La déduction d’une partie des charges locatives fait notamment partie des atouts de ces statuts. Les abattements sont nombreux pour réduire le montant des impôts annuels.