Peut-on souscrire une garantie loyer impayé avec un locataire déjà en place ?

Lors de la signature d’un nouveau contrat de bail, le propriétaire peut mettre en place des garanties pour se prémunir contre les impayés de loyer. Mais si l’on n’a pas pris cette précaution et qu’une dette locative survient, que peut-on faire ? Heureusement, les compagnies d’assurance acceptent qu’une assurance loyer impayé (GLI) soit contractée en cours de bail. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de cette protection avec un locataire déjà en place et sécuriser ses revenus locatifs ?

La souscription d’une GLI pour un locataire présent depuis moins de 15 jours

Tant qu’aucune assurance ou garantie n’est en vigueur, les impayés de loyers constituent un risque financier pour le propriétaire. Si la majorité des garanties de loyer ou cautions telles que Visale ne peuvent être mises en place qu’à la signature du bail, la souscription d’une assurance GLI alors que le locataire est déjà en place reste possible lorsqu’il est entré dans le logement depuis moins de 15 jours.

Pour un locataire entrant, la signature d’un contrat d’assurance loyer impayé est soumis à des critères de solvabilité. Le bailleur devra constituer un dossier complet composé des justificatifs suivants pour que la compagnie d’assurance évalue la capacité financière du locataire :

• Le contrat de travail ou tout document qui atteste du statut professionnel du locataire. Une attestation de l’employeur précisant le type de contrat de travail et la date d’entrée dans l’entreprise complète ce premier justificatif ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ou les 2 derniers bilans comptables pour les travailleurs indépendants et les professions libérales ;
• Le dernier avis d’imposition ;
• Les justificatifs de prestations sociales : allocations familiales, pensions ;
• Les trois dernières quittances de loyer.

L’ensemble de ces documents permet à l’assureur d’estimer la situation financière du locataire et son aptitude à honorer ses engagements locatifs.

Lorsque l’assurance loyer impayé est souscrite dans les 15 jours qui suivent l’installation du locataire, aucune carence ni période probatoire n’est appliquée. Le propriétaire est couvert dès le 2^e mois d’impayé. Cette réactivité permet de sécuriser les revenus locatifs dès les premières semaines de la location, offrant une tranquillité d'esprit non négligeable.

Par exemple, le contrat de location est signé le 1er septembre et le locataire est rentré dans les lieux avant le 15 septembre. Si le loyer du mois de septembre n’est pas réglé, l’assurance versera la somme correspondante au bailleur.

Souscrire une GLI pour un locataire déjà présent depuis moins de 6 mois

Lorsque le locataire est présent dans le logement depuis moins de 6 mois, la souscription d’une assurance garantie loyer impayé reste possible. En revanche, une période de carence de 3 mois s’applique à compter de la date de souscription. Cette période de carence est une mesure de précaution prise par les compagnies d'assurance. Elle permet de s'assurer que le locataire est en mesure d'honorer ses engagements financiers sur le long terme.

Prenons l‘exemple d’un bail signé le 1er septembre et d’une GLI souscrite le 1^er novembre. Seuls des impayés de loyers survenus à compter du 1^er janvier pourront être indemnisés. Si un incident de paiement est constaté avant cette date, il n’est pas couvert et le contrat d’assurance est résilié.

Les compagnies d’assurance imposent d’autres conditions pour accepter la signature d’un contrat d’assurance loyer impayé :

• Le locataire doit satisfaire aux conditions de solvabilité fixées par la compagnie d’assurance. Le dossier constitué des pièces justificatives fait l’objet d’une évaluation avant la signature du contrat ;
• Une absence totale d’impayé de loyer de la part du locataire pendant la période de carence de 3 mois. Dans le cas contraire, le contrat sera résilié de plein droit et le bailleur se retrouvera sans garantie pour se prémunir contre les impayés de loyer.

La souscription d’une assurance loyer impayé pour un locataire présent depuis plus de 6 mois

La souscription d’un contrat GLI pour un locataire en place depuis plus de 6 mois s’avère plus simple. En effet, les assureurs n’exigent plus de critères de solvabilité. Les assureurs considèrent que six mois de loyers payés régulièrement offrent une garantie suffisante. Le bailleur doit simplement fournir les quittances de loyer et les relevés bancaires du bailleur faisant apparaître les virements du locataire, attestant l’absence d’incident de paiement depuis son entrée dans les lieux.

Par ailleurs, le maintien de la période de carence de 3 mois s’impose à compter de la date de souscription de l’assurance, pour prévenir toute fraude de la part des bailleurs qui souhaiteraient souscrire une GLI de façon opportuniste. Cette période permet à la compagnie d’assurance de vérifier la santé financière du locataire et d’évaluer sa capacité à respecter ses échéances de loyer. En cas de défaillance de paiement pendant cette période, la résiliation du contrat d’assurance sera automatique.

Peut-on souscrire une GLI lors du rachat d’un logement occupé ?

Lors du rachat d’un logement avec un locataire en place, le contrat de bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Une assurance loyer impayé peut donc être souscrite à condition de prouver la solvabilité du locataire.

Le nouveau bailleur pourra transmettre les dernières quittances de loyer et les relevés bancaires des 3 derniers mois pour prouver le règlement du loyer. Si l’encaissement des loyers était géré par une agence, les comptes-rendus de gestion prouveront que le locataire règle bien ses loyers. Si un impayé existe au moment de la reprise du logement, aucune garantie loyer impayé ne pourra être souscrite. En effet, les compagnies d'assurance refusent de couvrir les risques préexistants.