Loi Anti-Airbnb : quels changements pour les bailleurs ?

L’essor exponentiel des locations de meublés de tourisme de type Airbnb a profondément déstabilisé le marché de la location longue durée. Face à une pénurie de logements qui accable les ménages à la recherche d’un logement, le gouvernement a décidé de durcir le ton. La loi dite anti-Airbnb du 19 novembre 2024, dite également loi Le Meur, se compose de plusieurs mesures phares pour enrayer ce phénomène.

En quoi consiste la loi anti Airbnb ?

La crise de l’immobilier qui concerne l’ensemble du territoire est exacerbée par l’augmentation des locations de courte durée. Face à ce constat, des communes comme Paris, Lyon, Bordeaux et Grenoble ont mis en place des restrictions. Puisque l’impact de ces initiatives est insuffisant, le gouvernement a décidé de frapper plus fort avec cette nouvelle réglementation.

L’objectif primordial de cette législation est de dissuader les bailleurs de privilégier la location de courte durée. Cette mesure devrait les inciter à réintégrer leurs biens sur le marché de la location longue durée. L’État entend ainsi réduire le déséquilibre dans les zones tendues où le nombre de meublés de tourisme joue un rôle majeur dans la pénurie de logements.

Quels sont les changements avec cette nouvelle loi de régulation ?

Une partie des mesures prises dans le cadre de cette loi Le Meur vise une plus grande équité fiscale.

Une réduction des avantages fiscaux pour les meublés de tourisme

Type de logement	Abattement en 2024	Abattement en 2025	Seuil en 2024	Seuil en 2025
Location longue durée	50 %	50 %	77 700 €	77 700 €
Location saisonnière classée	71 %	50 %	188 700 €	77 700 €
Location saisonnière non classée	50 %	30 %	77 700 €	15 000 €
Chambre d’hôtes	71 %	71 %	188 700 €	188 700 €

Suite à la promulgation de cette loi, les propriétaires de meublés de tourisme constatent une réduction significative de leur abattement fiscal qui s’aligne sur celui de la location vide. Le plafond de recettes locatives pour les locations saisonnières non classées est également drastiquement abaissé.

L’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Le gouvernement a modifié les règles de calcul des plus-values immobilières. En effet, le montant de l’amortissement réalisé pendant les années de location est désormais pris en compte. Seules les résidences de services conservent l’ancien mode de calcul.

Par exemple, vous avez acheté un bien immobilier 300 000 € et vous le revendez à 360 000 €. Vous l’avez amorti 100 000 €. Le montant de l’impôt est désormais calculé sur une plus-value de 160 000 € : 360 000 - (300 000 - 100 000).

Quelle est la réglementation pour les locations Airbnb dans les copropriétés ?

La loi du 19 novembre 2024 modifie également la location de logements meublés touristiques dans une copropriété :

• Le règlement de copropriété a été établi avant la date de promulgation de la loi : une décision prise majorité simple en assemblée générale peut interdire la mise en location d’un logement en Airbnb. Une clause d’habitation bourgeoise réservera l’immeuble à l’habitation et aux activités libérales, en dehors des locaux commerciaux.
• À compter du 21 novembre 2024, tous les règlements de copropriété intègrent une clause précisant si la location de logements en meublé de tourisme est autorisée.
• Pour éviter tout litige entre copropriétaires, tout bailleur doit signaler au syndic lorsqu’il initie une déclaration préalable auprès de la mairie pour transformer leur logement en meublé de tourisme. Un point d’information sera ajouté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires.

Quelles sont les conséquences de la loi Airbnb pour les bailleurs ?

Plusieurs dispositions ont été prises pour mieux contrôler l’activité des plateformes de type Airbnb et limiter l’impact sur le marché immobilier local.

L’enregistrement obligatoire en mairie

Tout bailleur souhaitant proposer un logement sur la plateforme Airbnb doit préalablement obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie de la commune concernée. Cette obligation concerne aussi bien les résidences principales que secondaires. Ce numéro d'identification doit impérativement figurer sur l'annonce. Le défaut d'enregistrement ou l'indication d'un numéro erroné expose le contrevenant à une amende pouvant s'élever jusqu'à 15 000 €.

Les restrictions à la location de sa résidence principale

Jusqu’à présent, les bailleurs pouvaient louer leur résidence principale pendant 120 jours par an conformément aux règles établies par la loi Elan. Afin de mieux encadrer cette pratique, la loi Le Meur a ramené cette limite à 90 jours annuels.

Un DPE classé entre A et E

Depuis le 24 novembre 2024, une nouvelle réglementation entre en vigueur en ce qui concerne la performance énergétique des locations de courte de durée. Afin d’améliorer l’état du parc immobilier et unifier le régime de la location, le DPE doit être classé entre A et E. Cette exigence passera à un DPE classé entre A et D à partir de 2034. Cette obligation concerne :

• Les meublés de tourisme ;
• Les logements situés en zone tendue ayant obtenu une autorisation de changement d’usage.

Les résidences principales et les logements situés en Outre-Mer ne sont pas concernés par cette mesure.

Les propriétaires de meublés de tourisme disposent d’un délai de 10 ans, soit jusqu’en 2034, pour se mettre en conformité en réalisant les travaux nécessaires. À partir de cette date, lorsque le logement proposé à la location sur une plateforme de type Airbnb ne respectera pas les règles imposées pour le DPE, le bailleur s’exposera à une amende administrative de 5 000 €. De plus, les logements ne pourront pas être proposés à la location touristique en 2025 si leur DPE atteint la lettre G et en 2028, s’ils obtiennent la lettre F.

Lors de l’enregistrement du logement, la mairie pourra exiger la fourniture d’un DPE valide. L’absence de transmission d’une DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour.

Source : Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025