Quel recours en cas de retard de paiement du locataire ?

Les retards récurrents de paiement de la part du locataire sont souvent le signe avant-coureur de futurs impayés de loyer. Une réaction rapide du bailleur s’impose pour éviter toute aggravation de la situation. Quelles démarches peut-il entamer pour percevoir son loyer en date et en heure ? Quels sont les recours légaux à sa disposition ?

Quel est le délai maximal pour payer son loyer ?

Le contrat de bail signé entre le bailleur et le locataire stipule la date d’échéance pour le paiement du loyer. Deux options sont possibles :

• Le paiement à échoir : le locataire s'acquitte du loyer en début de mois, couvrant ainsi la période à venir. Cette option figure dans la majorité des contrats de location car elle offre une sécurité accrue aux bailleurs ;
• Le paiement à terme échu : le loyer est réglé en fin de mois pour la période écoulée. Ces modalités sont rarement adoptées car elles présentent davantage de risques d’impayés.

Quel est le délai pour réclamer un loyer impayé en cas de retard de paiement ?

Le bailleur a la possibilité de rappeler au locataire ses obligations dès qu’il constate un retard de paiement. Si le loyer n’a pas été versé dans les 10 jours qui suivent la date d’échéance prévue dans le bail, il peut lui transmettre un courrier de relance. Cette lettre l'invite à régler la somme due dans les plus brefs délais conformément aux modalités conclues entre les deux parties.

Malgré cette relance, le bailleur n’est pas en droit de facturer des pénalités de retard depuis la promulgation de la loi Alur de 2014. Une clause dans le contrat de bail prévoyant de telles pénalités serait réputée abusive et considérée comme non écrite.

Quel recours en cas de retard de paiement du locataire ?

Les retards de paiement de loyer sont une source de préoccupation majeure pour les propriétaires bailleurs. Heureusement, ils disposent d’un ensemble de recours pour sécuriser leurs revenus locatifs.

Envoyer une mise en demeure au locataire

Si la lettre de relance est restée sans réponse et que le loyer n’a toujours pas été réglé, le bailleur peut procéder à l’envoi d’une lettre de mise en demeure recommandée avec accusé de réception. Ce document officiel lui rappellera les obligations auxquelles il est tenu conformément à la loi du 6 juillet 1989.

Faire appel à un conciliateur de justice

Des difficultés financières peuvent expliquer le défaut de paiement de la part du locataire. Avant d’intenter une action en justice, le bailleur peut privilégier une démarche de conciliation à l’amiable. Cette démarche permet de connaître la situation exceptionnelle dans laquelle se trouve le locataire et de trouver un accord mutuellement acceptable. Le propriétaire peut accorder un délai ou convenir d’un échéancier pour le règlement des loyers en retard ou impayés.

Alerter la caution solidaire

Lors de la signature du bail, le locataire peut avoir fourni un acte de caution solidaire indiquant le tiers qui s’engage à verser le loyer en cas de défaut de paiement. Dès qu’un retard est constaté, le bailleur peut en informer la caution. Ce garant pourra décider de régler les sommes dues ou de relancer à son tour le locataire.

Faire jouer l’assurance ou la garantie

Si une assurance ou une garantie a été souscrite préalablement, c’est également le moment de la mettre en jeu. Les contrats prévoient généralement des conditions assez strictes de mise en jeu. Il est important de consulter ces contrats dès le premier retard de paiement.

Transmettre un commandement de paiement par un commissaire de justice

Le bailleur a la possibilité de recourir à un commissaire de justice (anciennement huissier) afin de recouvrer la dette locative. Cet officier public délivre un commandement de payer précisant les sommes dues au titre des loyers et charges en retard. Dès réception, le locataire dispose de 6 semaines pour épurer le montant total.

S’il n’est pas en capacité de régler les sommes réclamées, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour obtenir un délai de paiement. Il peut également solliciter une aide financière du fonds solidarité logement (FSL). S’il parvient à régler les sommes dues, le locataire est autorisé à maintenir son occupation dans les lieux.

Peut-on expulser un locataire en cas de retard de paiement ?

Le bailleur ne peut exiger l’expulsion de son locataire dès le premier retard de paiement. En revanche, il peut lancer une procédure judiciaire si ses démarches amiables et sa mise en demeure restent infructueuses. Cette action peut également être entreprise après un commandement de payer délivré par le commissaire de justice mais resté sans réponse. L’obtention de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire dépend de la présence ou de l'absence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail.

Le bail contient une clause résolutoire

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, la résiliation est de plein droit en cas de loyers impayés. Le juge prononcera donc immédiatement la résiliation de plein droit ainsi que l’expulsion du locataire.

Le bail ne contient pas de clause résolutoire

Afin d'obtenir la résiliation du contrat de bail pour manquement aux obligations contractuelles du locataire, le bailleur doit l'assigner devant le tribunal compétent. Après examen des éléments de preuve fournis par le bailleur, le juge peut accorder un délai de grâce supplémentaire au locataire, s'il estime que cela lui permettra de régulariser sa situation financière. Dans le cas contraire, il ordonnera l'expulsion du locataire. Toutefois, cette expulsion ne pourra être mise en œuvre durant la période de trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars.

Les règles spécifiques en cas de surendettement

Dès la décision de la recevabilité du dossier de surendettement, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection afin de suspendre provisoirement la procédure d’expulsion du locataire. Cette suspension permet la mise en place d’un plan conventionnel de redressement judiciaire permettant le remboursement des sommes dues dans un délai de 2 ans.

Si le plan conventionnel de redressement est accepté par toutes les parties, il devient exécutoire et le locataire doit s'engager à le respecter. En cas de non-respect du plan, le bailleur peut demander la levée de la suspension et reprendre la procédure d'expulsion là où elle en était.

Sources : Loyers impayés et expulsion du locataire et Paiement du loyer par le locataire