Utiliser un modèle officiel pour réussir son état des lieux

Après avoir trouvé le candidat parfait pour louer votre logement, place aux formalités administratives. Tout comme la signature du contrat de location, le bailleur doit établir un état des lieux complet. Mais comment procéder ? Faut-il utiliser un modèle pour état des lieux ou proposer sa version ? Quelles sont les informations à faire figurer sur ce document ?

En quoi consiste un état des lieux edl ? 

Un état des lieux d’entrée représente un document signé entre le bailleur et le locataire. Il indique l’état du logement lors de la remise des clés et des équipements mis à disposition. À la fin du bail, un état des lieux de sortie contradictoire permet de comparer. De cette façon, le propriétaire peut constater si des dégradations ont été commises.

Réalisé en présence du locataire, il indique quel est l’état des murs, des plafonds, des prises électriques, du sol ou encore des fenêtres. Les points d’évacuation d’eau doivent également être passés au crible. Serrure, sonnette, équipements tels que les radiateurs et les éléments de cuisson sont analysés avec soin.

L’état des lieux est généralement réalisé par le propriétaire. Toutefois, cette formalité peut être confiée à un agent immobilier. Grâce à son expérience, il sait parfaitement quels sont les points à vérifier. Un huissier peut également être mandaté pour effectuer un analyse officielle de la situation aussi bien lors de l’entrée que la sortie du locataire. Ce dernier est bien souvent appelé en cas de litige.

Pourquoi l’état des lieux d’entrée est-il devenu impératif ? 

Avant tout début de bail, le locataire verse un dépôt de garantie au bailleur. Cette somme correspond à un ou plusieurs mois de loyer. Cette somme lui est restituée lors de son départ s’il rend le logement en bon état. Les états des lieux de sortie doivent être conformes à l’état relevé lors de l’entrée dans les lieux. Pour éviter tout litige entre les deux parties, l’état des lieux de location est toujours réalisé en présence du bailleur et du locataire.

Ensuite, l’état des lieux de sortie est comparé avec celui réalisé lors de l’arrivée du locataire dans le logement. Cette démarche permet de savoir si le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie ou s’il doit en conserver une partie compte tenu des réparations à effectuer. Pour être considéré comme valide, l’état des lieux dans un meublé ou un logement vide doit être réalisé pièce par pièce. Il doit être le plus complet possible pour que les réparations nécessaires puissent être clairement constatées.

Les clés pour la réussite d’un état des lieux

Si cette formalité semble bien plus simple que la rédaction et la signature du contrat de bail, certaines précautions s’imposent. Le bailleur doit être bien préparé pour réussir cette opération et obtenir un document utile. Une attention particulière est requise car ce document sera analysé en cas de litige lors de la restitution des clés en fin de bail.

Bien choisir le jour pour les états des lieux d’entrée et de sortie

Pour pouvoir vérifier que les équipements sont en bon état de fonctionnement, le propriétaire doit s’assurer que l’eau et l’électricité ne sont pas coupés. Sans un éclairage satisfaisant, il risque de passer à côté d’éventuelles dégradations à la fin de la location. Le rendez-vous devra donc être pris lorsque les conditions optimales sont réunies.

Utiliser un modèle officiel d’état des lieux

Pour qu’il soit considéré comme conforme, l’état de lieux doit correspondre au décret du 1er juin 2016 qui fixe un contenu obligatoire. Pour ne pas se tromper, le propriétaire-bailleur a tout intérêt à utiliser un modèle d’état des lieux de sortie ou d’entrée.

Un modèle officiel peut être téléchargé en ligne. Ensuite, il doit être dûment rempli, paraphé à chaque page et signé par chaque partie. Un modèle France edl conforme doit comporter toutes les mentions obligatoires sinon l’état des lieux sera considéré comme nul. Avant de choisir le document à remplir, il convient donc de s’assurer qu’il contient les informations suivantes :

• Le type d’état des lieux, à savoir d’entrée ou de sortie
• La date de la réalisation de ce document
• Les identités du bailleur et du locataire
• L’adresse du logement mis en location
• Le nombre de clés confiées et le mode d’entrée dans le logement
• La signature des deux parties

Réaliser deux états des lieux différents

Pour pouvoir observer plus facilement le logement loué à la sortie du locataire, il est préférable de rédiger deux documents distincts. Chacun de ces documents pourra être daté et signé. Les relevés des compteurs, les revêtements, les plafonds et les équipements sont ainsi comparés. S’ils sont en mauvais état, les réparations seront dues par le locataire.

Un exemplaire pour chaque partie

Pour éviter les litiges, le bailleur conserve un exemplaire de l’état des lieux. Le locataire doit également avoir reçu le sien afin de pouvoir s’y référer à la fin du bail de location. Ensuite, ils devront être conservés précieusement et être présentés au moment du départ du locataire.

La dématérialisation représente une précaution supplémentaire pour s’assurer d’avoir ce document à disposition en cas de besoin. Une fois scanné, ce document peut être conservé dans un fichier pendant plusieurs années.

Relever l’état de chaque pièce avec précision

Pour réaliser un état des lieux utile, chaque meuble, équipement ou élément d’une pièce doit être référencé fidèlement. Le propriétaire ou locataire doit indiquer un état neuf, en bon état, en état d’utilisation ou en mauvais état. Plus les termes seront précis, moins les litiges seront importants. Le locataire est présumé avoir donné sa confirmation en apposant sa signature sur ce document.

Cette formalité peut donc être longue mais elle protège les deux parties. Une fois réalisé, bailleur et locataire peuvent démarrer le contrat de location en toute confiance. Ils pourront faire valoir leurs droits grâce à des documents remplis en bonne et due forme.

Prendre des photos du logement loué

Pour éviter des conflits entre le locataire et le bailleur, les photos complètent habilement l’état des lieux. Les contestations sont plus rares lorsque des preuves officielles sont fournies. Ces photos sont utiles pour démontrer l’état du bien proposé à la location lors de la remise des clés et lors des départs des locataires. Elles peuvent être exploitées par la justice en cas de besoin.

Les photos servent d’ailleurs aux deux parties puisqu’elles illustrent les défauts présents dans le logement loué. Pour être valables, elles doivent également être datées et signées.

Relever les compteurs au début de la location

Le propriétaire du lieu loué a tout intérêt à noter sur l’état des lieux d’entrée les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Il fera également un relevé lors du départ des lieux. Le propriétaire évitera ainsi des contestations ultérieures.

Plus d'informations sur cette page : la gestion de la vie courante dans un logement.

Que faire en cas de litige sur la conclusion de l’état des lieux ?

Les deux parties peuvent être en désaccord sur les dégradations commises dans le logement. Une solution à l’amiable doit tout d’abord être recherchée. Toutefois, des recours existent pour trouver une issue.

Faire appel à un conciliateur

Un conciliateur peut être saisi afin de trouver un accord final. Pour une démarche gratuite, bailleur comme locataire peuvent s’adresser à la commission départementale de conciliation. Ces professionnels n’ont pas le pouvoir de prendre une décision de justice. Par contre, ils ont un rôle de médiateur et accompagnent les deux parties vers une solution.

Pour commencer, il s’agit de déterminer si le changement d’état du logement est dû à une usure normale ou à des dégradations. La vétusté est considérée afin que seules les véritables détériorations soient imputées au locataire. Par contre, il est bien entendu considéré comme responsable lorsque le manque d’entretien ou la négligence ont conduit au mauvais fonctionnement des équipements.

La démarche judiciaire en cas de litige sur l’état des lieux

Si aucun accord n’est trouvé suite à la concertation, les parties lésées peuvent effectuer une saisine du tribunal d’instance lorsque le montant total des dégradations est inférieur à 4 000 euros. Un courrier au greffe expliquant les motifs de cette action permet de lancer la démarche judiciaire.

Pour pouvoir défendre son point de vue, les photos, preuves et tous documents prouvant l’état du logement devront être réunis. Ils sont à présenter au tribunal afin qu’il puisse comprendre la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Des témoignages supplémentaires peuvent également être ajoutés pour appuyer les propos du propriétaire ou du locataire.

Lorsque le coût des réparations locatives dépasse les 4 000 euros, le recours se fait auprès d’un huissier de justice. Il pourra alors procéder à un constat locatif selon la loi de 1989. Les frais de cette démarche varient selon la superficie du bien à analyser. De plus, il faut tenir compte des frais liés correspondant aux lettres recommandées avec accusé de réception pour convoquer les deux parties. Enfin, la taxe forfaitaire et les frais d’huissier sont à ajouter.

Cet expert estime quelles sont les réparations dues à une usure normale et celles qui sont à la charge du locataire. Ce constat est ensuite pris comme référence pour prendre une décision de justice finale.