L’interdiction de location des logements classés G

Depuis le 1er janvier 2025, l'entrée en vigueur de l'interdiction de location des logements classés G marque un tournant décisif dans la politique du logement en France. Face à un parc locatif comptant plus de 800 000 passoires énergétiques, le gouvernement a tranché. Ces biens considérés comme indécents ne peuvent plus être proposés à la location. Cette mesure engendre des conséquences significatives pour les bailleurs et offre de nouveaux leviers d'action aux locataires.

Qu’est-ce qu’un logement classé G ?

Un logement de classe énergie G consomme plus de 420 kWh/m² d’énergie primaire et/ou émet une forte quantité de gaz à effet de serre : plus de 100 kg de CO2 eq/m².an. Ces chiffres soulignent l’impact de ces passoires thermiques sur l’environnement.

À titre de comparaison, un logement ayant obtenu un DPE classé A présente une consommation moyenne de 50 kWh/m².an et une émission de gaz à effet de serre de 5 kg eq CO2/m²/an. Cette performance est synonyme d’efficacité énergétique.

L’interdiction de mise en location des passoires thermiques

Un logement est considéré comme une passoire thermique si le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche une note F ou G. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit une interdiction progressive de ces logements sur le marché de la location :

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G considérés comme les plus énergivores ne peuvent plus être proposés à la location ;
• À compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F seront considérés comme indécents et interdits à la location ;
• Les logements classés E seront à leur tour concernés dès le 1er janvier 2034.

Un calendrier spécifique a été mis en place pour les départements d’Outre-mer afin de s’adapter aux spécificités de ces territoires en matière de logements :

• Les logements classés G seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028 ;
• Les logements étiquetés F ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2031.

L’interdiction de mise en location concerne aussi bien la signature de nouveaux baux que le renouvellement des baux existants.. Cette mesure s’appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite de ce contrat de location. Pour éviter cette interdiction, les bailleurs ont tout intérêt à rénover afin d’améliorer la classe énergétique du logement.

DPE et décence du logement

Dès 2015, avec la loi relative à la Transition énergétique pour la croissance verte, la performance énergétique intègre les critères de décence. Sa promulgation modifie la loi du 6 juillet 1989 listant les obligations du bailleur en matière de décence. 

En 2019, la loi Énergie et Climat fixe un objectif de performance énergétique avec un seuil maximal de consommation selon la surface habitable du logement. La loi Climat et Résilience renforce cette mesure. Depuis 2021, les logements doivent satisfaire un niveau de performance énergétique minimal mesuré par le DPE. Elle fixe donc de nouveaux critères de décence et classe les logements selon des étiquettes énergie.

Pour éviter que son bien immobilier soit classé comme indécent, le bailleur peut entreprendre des travaux de rénovation. L’isolation thermique permet bien souvent d’améliorer sa classe énergétique. Pour financer ses travaux, le propriétaire peut bénéficier du dispositif MaPrimeRénov. Lorsque le logement est considéré comme insalubre, il peut également se tourner vers Ma Prime Logement Décent, à condition de respecter les critères concernant le montant du loyer. Ces aides publiques peuvent être cumulées avec d'autres dispositifs tels que les certificats d'économies d'énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d’énergie ou les aides des collectivités territoriales.

Le recours du locataire pour un logement classé G

Si le logement ne répond pas aux conditions de décence, le locataire dispose de plusieurs moyens de recours pour faire valoir ses droits :

• Transmettre au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception afin de rappeler que tout logement classé G ne respecte pas les critères de décence. Le logement loué doit donc être mis en conformité au plus vite ;
• En l’absence d’une réponse dans un délai de 2 mois ou si les deux parties n’ont pas trouvé un accord, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance a pour mission de favoriser le dialogue et de trouver un accord amiable entre les parties. Si un accord est trouvé, il est consigné dans un procès-verbal signé par le bailleur et le locataire. En l'absence d'accord, la Commission délivre un avis de non-conciliation, qui peut être utilisé comme preuve en cas de saisine du juge ;
• En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut saisir le juge civil pour faire reconnaître l’indécence du logement. Après examen des éléments du dossier, le tribunal pourra ordonner des travaux de rénovation en précisant la nature et en fixant un délai maximal de réalisation. Le paiement du loyer peut être réduit ou suspendu par jugement jusqu’à leur exécution effective. Le juge peut également prononcer une indemnisation du locataire par le bailleur en réparation du préjudice subi.

En revanche, la décision du tribunal diffère si le logement loué se situe dans une copropriété ou s’il est soumis à des contraintes architecturales et patrimoniales :

• Lorsque le copropriétaire parvient à démontrer qu’il a effectué des démarches pour obtenir une autorisation de travaux de la part de l’assemblée générale afin d’atteindre le niveau énergétique minimal. Cette preuve de diligence de la part du bailleur peut atténuer sa responsabilité, même si les travaux n'ont pas encore été réalisés ;
• Lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchant l’atteinte du niveau de performance énergétique. Le juge peut autoriser des travaux moins ambitieux afin de trouver un équilibre entre exigences énergétiques et préservation du patrimoine.

Même en présence de contraintes architecturales ou patrimoniales, le juge conserve la possibilité de sanctionner le bailleur pour le préjudice subi par le locataire. Dans ces cas de figure, le juge peut prononcer une réduction de loyer ou le versement de dommages et intérêts au locataire. 

Source : Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location