L’augmentation de loyer selon l’indice de révision de l’Insee

Au cours d’un contrat de bail, l’augmentation de loyer doit suivre la réglementation. Le propriétaire doit se baser sur l’indice de révision des loyers ou irl pour connaître le plafond. Pour cette nouvelle année, l’irl 2020 a été majoré. Toutefois, des loyers trop élevés occasionnent davantage de problèmes d’impayés et de relocation. Cette hausse ne doit donc pas être systématique chaque année.

La révision du loyer pendant le bail

Le calcul de la révision du loyer pendant le bail intervient uniquement lorsqu’une clause de révision a été intégrée dans le contrat de location. Le propriétaire-bailleur doit s’en assurer, faute de quoi aucune augmentation de loyer ne pourra être demandée.

Lorsque cette clause est intégrée au contrat de bail, la révision du loyer peut être effectuée de façon annuelle. Le propriétaire du bien loué effectue cette indexation de loyer à la date anniversaire du bail ou à la date mentionnée sur le contrat de location.

L’augmentation de loyers selon l’indice de référence des loyers 2020

L’Insee se charge de donner un indice de révision des loyers pour chaque année. Communiqué chaque trimestre de l’année, il se base sur l’évolution des prix à la consommation. Le bailleur qui souhaite augmenter son loyer devra donc se référer à l’indice irl 2020 pour le calcul de sa révision de loyer.

En général, cette réévaluation utilise cet indice pour le calcul de l’augmentation de loyer maximale. Cette nouvelle indexation du loyer n’est par contre pas obligatoire. Tout bailleur peut donc décider de garder le montant du loyer actuel (vous pouvez aussi estimer votre loyer actuel).

Le calcul de l’augmentation de loyer

Une fois que l’indice de loyer 2020 est connu, le calcul du nouveau loyer est simple. Il suffit de multiplier le loyer hors charges par l’indice irl. Le résultat est ensuite à diviser par le dernier irl utilisé. La marge d’augmentation est donc connue et un nouveau loyer mensuel pourra être demandé au locataire.

Si une révision annuelle est possible, le propriétaire ne peut en aucun cas rattraper les augmentations non pratiquées depuis plus de 5 ans. La loi Alur du 14 mars 2014 a mis fin à cette rétroactivité. Si un bailleur omet de réindexer le loyer, il ne possède donc aucun recours. Cette mesure a été mise en place pour éviter aux locataires de se voir réclamer un remboursement des augmentations non appliquées pendant 5 ans, pouvant correspondre à une forte somme. Toutefois, cette nouvelle règle ne s’applique que pour les baux signés à partir du 14 mars 2014. Ceux signés avant conservent le droit à la rétroactivité.

La loi Alur exige également que le propriétaire indique à son locataire son intention d’augmenter le loyer. De préférence, cette notification doit avoir lieu via une lettre recommandée avec accusé de réception.

La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail

Si les bailleurs souhaitent pratiquer une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, ils doivent utiliser l’indice des loyers publié par l’Insee. Toutefois, ce plafonnement peut être dépassé si le loyer de référence est nettement moins élevé que ceux pratiqués dans la même zone géographique pour un bien similaire. Pour réviser le loyer, le propriétaire devra obtenir l’accord de son locataire puis faire appel à la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.

Pour que le loyer puisse être révisé, le bailleur doit apporter des preuves concrètes avec trois références de loyer pour des biens de même superficie dans le quartier. Cette démarche est complexe. Compte tenu de l’encadrement des loyers dans certaines communes, il est plus simple d’utiliser le dernier indice irl.

Quelle que soit la solution choisie, un avenant au contrat de location doit être signé par le locataire et le propriétaire. Il mentionne le nouveau montant du bail et la date prévue pour sa mise en application.

La hausse de loyer lors d’une nouvelle signature de bail

Lors de la fin du bail, l’augmentation des loyers peut avoir lieu. En effet, le propriétaire est libre de réévaluer son loyer et de proposer cette somme à un nouveau locataire. Il devra simplement trouver le candidat qui accepte ces nouvelles conditions pour occuper son logement.

Toutefois, certaines villes appliquent un encadrement des loyers à la relocation. Le bailleur doit donc se renseigner sur le sujet afin d’être en accord avec la réglementation en vigueur.

La majoration de loyer suite à des travaux

La loi tient compte des améliorations du logement de la part du propriétaire. Les travaux de rénovation et de mise en conformité permettent ensuite de pratiquer des révisions de loyers.

Pour savoir si le bailleur peut opérer une augmentation des loyers, le montant des travaux doit être au moins égal au total des loyers perçus lors des douze derniers mois. La revalorisation peut donc être pratiquée si elle ne dépasse pas certaines limites

• L’augmentation maximale est plafonnée à 15 % du montant TTC des travaux
• Ne pas dépasser la moitié de la différence constatée par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage

Faut-il systématiquement pratiquer une augmentation annuelle du loyer ?

Il est légitime de vouloir indexer son loyer selon la nouvelle variation de l’indice publié chaque année par l’Insee. Cependant, les impayés de loyer sont légion avec cette méthode. Les bailleurs hésitent donc à pratiquer cette revalorisation. Ces derniers préfèrent conserver un bon locataire qui paye sans faillir plutôt que de devoir miser sur un nouvel occupant et subir des impayés de loyer.

Cette position de la part des bailleurs est notamment répandue dans les zones où l’offre est supérieure à la demande. En effet, dans cette situation, il est risqué de se proposer un logement avec un loyer élevé sans avoir la certitude qu’un locataire sera prêt à l’accepter. Dans les zones de tension révélées par le dispositif Pinel, l’augmentation des loyers n’empêche par contre pas de trouver un nouveau locataire.

En tant que bailleur, cette révision doit être soumise à réflexion pour déterminer quelle est la meilleure stratégie. La négociation du loyer avec un locataire qui compare avec les autres offres sera ainsi évitée. Le montant décidé doit être clair et cohérent.