Le diagnostic loi Boutin et le mesurage de surface habitable

Depuis 2009, le calcul de la surface habitable d'une maison ou d'un appartement fait partie des éléments obligatoires avant la signature d'un contrat de location. Pour protéger les locataires, la loi Boutin veille à informer sur la superficie habitable à disposition. Ce diagnostic ne doit pas être confondu avec la loi Carrez qui s'applique pour les surfaces privatives de lots en copropriété lors d'une vente.

En quoi consiste le mesurage Loi Boutin obligatoire pour la location ?

Ce diagnostic immobilier permet de calculer la surface habitable dans le logement loué. Pour y parvenir, la surface totale de plancher est calculée après avoir tenu compte de la surface exacte de chaque pièce. Ensuite, les murs, les cloisons, les cages d'escaliers, les gaines et les embrasures sont déduits. En effet, ces éléments réduisent la superficie effectivement habitable. La surface de plancher habitable est donc obtenue après déduction de ces surfaces occupées.

Pour ce mesurage, la hauteur sous plafond est prise en compte. Pour les locaux d'une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m, la superficie intérieure n'entre pas dans le calcul et fera donc l'objet d'une déduction sur l'attestation de superficie jointe au bail.

Les espaces extérieurs à l'habitation ne doivent pas être compris dans ce calcul. Les balcons, les caves, les garages ou les terrasses ne sont donc pas à comptabiliser.

 

La loi Boutin est-elle obligatoire pour toutes les locations ?

Le mesurage loi Boutin est obligatoire pour toute location vide à usage de résidence principale, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Le document doit figurer dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) remis au locataire avant la signature du bail.

En revanche, certaines locations échappent à cette obligation : les logements meublés, les locations saisonnières et les baux commerciaux ne sont pas concernés par la loi Boutin.

 

Durée de validité et prix du diagnostic de la surface habitable

Tout comme le diagnostic loi Carrez, le mesurage loi Boutin possède une validité illimitée. Si des travaux viennent modifier la superficie du bien, le bailleur devra toutefois faire réaliser un nouveau métrage à joindre au bail.

Le bailleur peut effectuer lui-même le mesurage, mais il engage alors sa pleine responsabilité en cas d'erreur. Faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié dégage cette responsabilité. Le coût d'un diagnostic professionnel se situe généralement entre 50 et 100 euros selon la surface et la complexité du bien.

 

Les conséquences d'une erreur sur la surface habitable

La loi ALUR de 2014 stipule que le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas d'erreur sur le métrage loi Boutin. Si l'erreur est supérieure à 5 % par rapport à la surface réelle, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants.

En cas d'absence totale du diagnostic dans le dossier remis à la signature, le locataire peut aller plus loin et demander l'annulation du bail sans pénalités (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il est donc préférable de faire appel à des diagnostiqueurs certifiés pour s'assurer que les locations des biens immobiliers démarreront sur de bonnes bases.