Le locataire peut-il obliger le bailleur à effectuer des travaux ?

La loi du 6 juillet 1989 précise que le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent. Il est également tenu d’entretenir les locaux et d’y faire les travaux et réparations utiles. En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut intenter une action en justice pour obtenir leur exécution. 

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? 

Le propriétaire a l’obligation de réaliser un certain nombre de travaux pendant toute la durée du bail : 

• Les travaux de réparation afin de maintenir le logement en bon état : entretien des toitures et façades végétalisées, des murs, des équipements de chauffage et de plomberie ; 
• Les travaux d’amélioration qui apportent une valeur ajoutée au logement : ajout d’un équipement, nouveaux aménagements, renforcement de la sécurité ; 
• Les travaux de mise en conformité des installations de gaz ou d’électricité ; 
• Les travaux de rénovation énergétique : le décret n°2017-312 du 9 mars 2017 a intégré la performance énergétique (étanchéité à l'air, aération suffisante) aux critères du logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent : son locataire peut donc exiger du propriétaire les travaux nécessaires pour le rendre décent.

S’il ne respecte pas ces obligations, le locataire peut l’obliger à effectuer les travaux précisés dans le contrat de location. 

Exiger des travaux de rénovation énergétique : le levier de la décence

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus considéré comme décent. Les seuils se durciront ensuite : la classe F deviendra indécente en 2028, la classe E en 2034.

Concrètement, si vous louez un logement classé G, votre locataire peut vous demander de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de décence, selon la même procédure que pour tout défaut de décence : demande amiable, puis mise en demeure, puis saisine de la commission départementale de conciliation ou du juge. Tant que le logement reste indécent, le locataire peut aussi obtenir une réduction de loyer, et les aides au logement (APL) peuvent être conservées par la CAF.

Pour le bailleur, anticiper ces travaux évite le contentieux et sécurise la mise en location dans la durée.

Quels recours en cas de non-exécution des travaux par le bailleur ? 

Si le logement ne respecte pas les critères de décence définis par la loi, le locataire peut se retourner contre le propriétaire pour exiger des travaux de mise en conformité. 

La mise en demeure pour non-exécution des travaux

Si le bailleur n’effectue pas les travaux nécessaires dans le logement, le locataire peut le mettre en demeure de respecter ses obligations. Il lui transmet une demande formelle par lettre recommandée avec accusé de réception comprenant les informations suivantes : 

• La date du devis obtenus auprès de professionnels détaillant les travaux nécessaires ; 
• Le détail des travaux à réaliser ; 
• La date d'abandon du chantier si elle est applicable ;
• Le délai pour obtenir une réponse avant une éventuelle saisine du tribunal. 

En cas de non-réponse ou de refus, le locataire pourra saisir le tribunal pour contraindre le propriétaire à respecter ses obligations.

Le recours à la commission de conciliation ou au juge

Sans réponse à cette mise en demeure dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour parvenir à obtenir une solution amiable. Il peut également faire appel au juge des contentieux de la protection afin qu’il ordonne l’exécution des travaux ou réduise le montant du loyer tant qu’ils ne sont pas réalisés. Après analyse du logement, s’il est considéré comme non conforme aux critères de décence, des travaux d’adaptation seront obligatoires. Le juge peut aussi autoriser le locataire à réaliser les travaux nécessaires. Le propriétaire devra ensuite rembourser les sommes correspondantes, avec ou sans dommages et intérêts pour trouble de jouissance. 

Si le logement est considéré comme non décent, les organismes d’allocations familiales suspendront le versement de l’allocation logement tant que les travaux ne seront pas effectués. Pour autant, le locataire n’est pas redevable de cette part. De plus, il a la possibilité de quitter le logement sans préavis si sa sécurité est mise en péril. 

Obligations d’entretien du logement par le locataire

Si le bailleur est dans l’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité, le locataire doit respecter ses obligations d’entretien du logement : 

• le nettoyage régulier des lieux ;
• l'entretien des installations de plomberie, électricité, chauffage ;
• les réparations mineures, comme le remplacement des fusibles, des ampoules, etc.

Le manque manifeste d’entretien réduit la responsabilité du propriétaire. Traces d’humidité ou accumulation de calcaire constituent des exemples des manquements de l’occupant.