Quelle est la réglementation pour la location de courte durée en 2025 ?

La promulgation de la loi Le Meur, dite loi anti-Airbnb, modifie la réglementation pour la location de courte durée. Avant de proposer son bien à la location saisonnière, le propriétaire doit respecter un certain nombre de démarches. Enregistrement en mairie, DPE valide, les obligations des bailleurs évoluent.

Un cadre légal redéfini

Jusqu'à présent, les propriétaires d'une résidence principale jouissaient d'une certaine flexibilité puisqu’ils pouvaient la louer à des fins touristiques jusqu'à 120 jours par an. Depuis le 19 novembre 2024, les communes peuvent limiter la location touristique à 90 jours par an. En cas de dépassement de cette limite, une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée.

L’enregistrement obligatoire des locations saisonnières

Au plus tard le 20 mai 2026, les bailleurs devront déclarer les locations de meublés touristiques auprès d’un téléservice national. Lors de cette démarche, ils joignent un avis d’imposition à leur nom mentionnant l’adresse du meublé de tourisme. Ce document permettra de confirmer que le bien proposé à la location constitue bien la résidence principale du déclarant. Une fois la déclaration validée, un numéro d'enregistrement unique sera attribué. Ce sésame numérique devra figurer de manière visible et obligatoire sur toutes les annonces de location.

Dans les petites communes, une procédure simplifiée a été mise en place. Une simple déclaration via le formulaire Cerfa n°14004*02 suffit avant de proposer son logement en location de courte durée. En revanche, dans les communes touristiques, des règles plus strictes peuvent être fixées par les communes.

En ce qui concerne la location de courte durée des résidences secondaires, une autorisation de changement d’usage avec compensation est indispensable dans les villes de plus de 200 000 habitants. Cette démarche permet de transformer le local en hébergement hôtelier. Une fois cette autorisation obtenue, le propriétaire doit procéder à l'enregistrement du bien auprès de la mairie.

Le DPE pour les locations saisonnières

La promulgation de la loi Le Meur exige que les logements mis en location de courte durée présentent une bonne performance énergétique. Cette mesure vise à s’aligner sur les exigences de la location longue durée. Depuis le 24 novembre 2024, le DPE doit être compris entre A et E. Cette obligation concerne :

• Les logements proposés à la location de courte durée ;
• Les biens soumis à une autorisation de changement d’usage en zone tendue.

Cette exigence de performance énergétique s'inscrit dans une démarche globale de modernisation du parc immobilier et de réduction de l'empreinte carbone. Elle vise à garantir aux locataires un confort thermique optimal, tout en incitant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. L'application de cette mesure devrait contribuer à améliorer la qualité des logements proposés à la location de courte durée.

Si le propriétaire ne respecte pas cette réglementation, il s’expose à une amende administrative de 5 000 €. De plus, l’absence de transmission d’un DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour.

Les propriétaires bénéficient d’un délai de 10 ans, soit jusqu’en 2034, pour se mettre en conformité. Cette période transitoire leur permet de planifier et de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer la performance de leurs logements. À cette date, les biens proposés en location saisonnière devront afficher une note DPE comprise entre A et D.

L’immatriculation de l’activité LMNP

Quelle que soit la nature du bien loué, l’immatriculation en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une démarche obligatoire. Cette démarche devra donc automatiquement être réalisée, aussi bien pour une résidence principale que secondaire. La procédure d'immatriculation débute par une déclaration d'activité sur le site de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI). Cette plateforme permet aux loueurs d'obtenir leur numéro SIRET dans un délai de 15 jours suivant le début de leur activité. Ce numéro devra être mentionné sur tous les documents officiels et les annonces de location.

La régulation des locations de courte durée par les mairies

Les communes peuvent désormais définir des quotas d’autorisation pour les locations de courte durée. Cette mesure permet de réserver le plan local d’urbanisme (PLU) pour la construction et la location de résidences principales.

Deux nouvelles amendes administratives peuvent désormais être prononcées par les maires :

• 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’une location courte durée auprès de la mairie ;
• 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

Ces sanctions visent un meilleur contrôle des locations touristiques en luttant activement contre les pratiques frauduleuses.

Le rôle renforcé des syndics face à la location de courte durée

Depuis avril 2024, les syndics de copropriété bénéficient de nouveaux leviers pour limiter le nombre des locations et la fréquence des locations touristiques :

• Tout copropriétaire qui a déclaré une activité de loueur de meublés de tourisme doit en informer le syndic de copropriété ;
• Les nouveaux règlements de copropriétés peuvent interdire ou autoriser les meublés de tourisme. Dans les copropriétés qui disposent déjà d’un règlement de copropriété, un vote à la majorité simple permet une interdiction de ce type de location ;
• La communication avec la mairie en notifiant si les locations de courte durée présentes dans leur immeuble respectent les normes de changement d’usage.

Ces nouvelles dispositions offrent aux syndics de copropriété les moyens nécessaires pour préserver la tranquillité au sein des immeubles collectifs.

Source : Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025