Loi “anti-squat” 2023 : les mesures pour protéger les propriétaires

La loi du 27 juillet 2023, dite “loi anti-squat" vise une meilleure répression des squats afin de décourager ce type de pratique. Elle renforce la protection des propriétaires en cas d’occupation illicite de leur logement en définissant juridiquement le squat afin de mieux sanctionner les contrevenants. 

Une définition élargie du squat

Dès lors qu’un logement est occupé par une personne qui n’a pas signé de contrat de location, il est considéré comme squatté. L’article 315-1 précise également que cette notion de squat est étendue à l’occupation illégale de tout local à usage d’habitation, à usage commercial ou professionnel. 

L’expulsion immédiate des squatteurs

Cette nouvelle loi renforce la protection des propriétaires en leur permettant de procéder à une expulsion immédiate des squatteurs pendant le délai de flagrance. En effet, lorsque le délit vient d’être commis, soit pendant 8 jours, le propriétaire peut saisir la justice pour obtenir une intervention sans délai dans son logement. 

De plus, des sanctions concrètes ont été prises pour sanctionner l’introduction ou le maintien dans un local appartenant à un tiers à l’aide de manœuvres ou de menaces. Les personnes qui se rendent coupables de ces infractions encourent jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. 

Pour compléter ces deux mesures, le Code pénal réprime également certains comportements :

• Une amende de 3 750 euros pour toute publicité ou propagande de méthodes facilitant le squat ;
• Une sanction de trois d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour toute personne qui se maintient dans les lieux en utilisant des manœuvres, menaces ou voies de contrainte. 
• Une amende de 45 000 euros pour toute personne qui se fait passer pour le propriétaire en vue de percevoir des loyers. 

Ces évolutions de la loi ne modifient pas la procédure pour la victime qui doit porter plainte pour violation de domicile auprès des services de police ou de gendarmerie. 

L’élargissement de l’article 38 de la loi Dalo

Ce dispositif permet déjà au propriétaire bailleur d’obtenir une mise en demeure de son locataire de quitter le logement par le préfet dès lors qu’il a suivi la procédure suivante : 

• Déposé plainte auprès des services de police ; 
• Apporté la preuve que le logement correspond à son domicile ;
• Fait constater l’occupation du logement par un officier de police judiciaire. 

Toutefois, cette loi était difficilement applicable en cas de litige entre propriétaires et locataires. Pour qu’elle offre la protection attendue par les propriétaires, la loi anti-squat 2023 apporte plusieurs modifications : 

• La clarification de la notion pénale de domicile d’une personne : tout local à usage d’habitation contenant des meubles, qu’il soit occupé ou non. De cette façon, le propriétaire peut obtenir une évacuation forcée de la préfecture même si le logement est inhabité. 
• L’application des mesures préfectorales même sans introduction illicite dans les lieux, afin de toucher les locataires qui ne payent pas leurs loyers ou les vacanciers qui occupent une location saisonnière sans titre ni droit. 
• L’élargissement des personnes pouvant constater l’occupation illicite du logement aux maires et commissaires de justice. 
• L’obligation pour le préfet d’apporter une preuve du squat à l’administration fiscale dans les 72 heures. 
• Un délai d’expulsion de 24 heures pour un domicile et de 7 jours pour un local occupé illégalement qui n’est pas considéré comme le domicile du propriétaire. 

L’évolution de la procédure du référé-expulsion

L’expulsion n’est possible qu’après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la saisine du tribunal de justice. Cette condition remplie, les squatters sont dans l'obligation de quitter le logement occupé et de verser une indemnité au propriétaire. De plus, il est rappelé que les propriétaires ne peuvent procéder par eux-mêmes à une expulsion puisque seul le recours à la force publique après la décision du juge est considéré comme légal.

Le recours à la procédure sur requête

Lorsque les preuves sont insuffisantes pour déterminer l'identité des squatteurs, le propriétaire peut recourir à une procédure sur requête. Il mandatera un avocat chargé de déposer une requête au tribunal judiciaire de la commune du bien squatté. Le juge pourra ensuite décider de demander à un huissier de justice de réaliser un constat d’occupation illégale des lieux et de récolter l’identité des squatteurs. 

Une fois les éléments de preuve réunis et l’identité des squatteurs obtenue, l’avocat saisit le tribunal de justice afin d’obtenir une décision d’expulsion.

La procédure d’expulsion des squatteurs 

La décision judiciaire d’expulsion est adressée directement aux squatteurs. S’ils refusent de quitter les lieux dans un délai d’un mois, un huissier de justice délivrera un commandement de quitter les lieux. Cependant, l’expulsion n’aura pas lieu avant un délai de 2 mois après la réception de ce commandement, afin de laisser le temps aux squatteurs de libérer les lieux. 

Si les squatteurs n’ont pas quitté les lieux avant l’expiration de ce délai, l’huissier de justice peut recourir à la force publique pour procéder à leur expulsion. 

Choisir la bonne procédure selon le cas de figure

La loi anti-squat 2023 précise également les actions à entreprendre en fonction de la nature du bien bâti : 

• Logements et immeubles bâtis à des fins d’habitation : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est le seul compétent pour décider d’une expulsion des squatteurs ; 
• Terrain squatté : le propriétaire victime doit s’adresser au tribunal judiciaire de la commune concernée ; 
• Le bien squatté relève du domaine public : seul le juge administratif peut ordonner l’expulsion des squatteurs.