Comment organiser une visite du logement avec le locataire ?

Tout au long du bail, le propriétaire peut être amené à visiter le logement loué, en vue de sa relocation, de travaux ou pour veiller à son entretien. Dans chacun de ces cas de figure, il doit s’entendre avec le locataire pour accéder au logement, sans pour autant troubler sa tranquillité. 

Le droit de visite du bailleur

En cas de départ du locataire, le bailleur va chercher à réduire la vacance locative en signant rapidement un nouveau contrat de location. La loi du 6 juillet 1989 lui offre le droit de faire visiter le logement en vue de le relouer, mais aussi pour vérifier l’état du logement ou pour réaliser des travaux. 

Le droit de visite pour vendre ou relouer le bien

En prévision d’une vente ou d’un changement de locataire, le bailleur doit obtenir l’accord du locataire pour visiter le logement. Les deux parties s’entendent sur l’organisation afin de respecter les droits et obligations de chacun. 

Le droit de visite pour effectuer des travaux

Le locataire est dans l’obligation de permettre l’accès au logement lorsque le propriétaire souhaite réaliser les travaux suivants : 

• Maintien en état du logement loué ; 
• Amélioration du confort et des équipements dans le logement ; 
• Amélioration de la performance énergétique ; 
• Respect des normes de décence fixées par la loi. 

Pour faire valoir son droit de visite, le bailleur doit transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception précisant la nature et les modalités de travaux prévus. Toutefois, s’ils durent plus de 21 jours, une réduction de loyer doit être accordée. 

Le droit de visite pour vérifier l’état du bien

Lorsque le bail d’habitation le prévoit, le bailleur peut organiser une visite annuelle du logement pour s’assurer qu’il est en bon état. Bien entendu, il doit au préalable obtenir l’accord du locataire pour cette vérification des lieux. 

Les règles qui encadrent le droit de visite

Même si le bailleur souhaite faire visiter son logement, il ne doit pas remettre en question le droit du locataire à jouir paisiblement de sa résidence principale. Les visites ne peuvent donc pas avoir lieu les dimanches et les jours fériés. Elles ne peuvent pas non plus être organisées plus de 2 heures par jour. La tranche horaire exacte est déterminée en concertation entre les deux parties. 

Une autorisation préalable

Le bailleur qui souhaite organiser des visites ne peut entrer dans le logement sans avoir obtenu au préalable l’accord du locataire. Il devra donc prendre contact avec l’occupant des lieux pour mettre en place un planning de visites avec des jours et des horaires précis. Deux cas de figure peuvent alors survenir : 

• Le locataire est disponible et sera présent lors des visites pour donner accès au logement ; 
• Le locataire n’est pas disponible au moment des visites mais remet les clés au bailleur ou lui donne l’autorisation d’utiliser le double en sa possession. Dans ce cas, une autorisation écrite est préférable pour officialiser cette décision. 

L’entrée dans les lieux sans autorisation

Si le bailleur pénètre dans les lieux sans avoir obtenu l’accord du locataire, cette infraction est considérée comme une violation de domicile. Il encourt donc un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende. 

Le refus des visites par le locataire

Si le locataire refuse les visites, le bailleur peut lui transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui rappeler ses obligations. En effet, le bail d’habitation précise que le locataire doit donner accès au logement pour les visites préalables à la réalisation de travaux ou dans le cadre d’une relocation du bien immobilier. En l’absence de réponse, le bailleur peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal de justice. Étant donné qu’il ne pourra entrer des lieux pour réaliser les visites souhaitées, il peut réclamer le versement de dommages et intérêts de la part du locataire. 

Inscrire une clause de droit de visite dans le bail

Pour faciliter l’organisation des visites, le propriétaire peut ajouter une clause dans le contrat de location. Elle peut prévoir des visites un jour de la semaine, selon un horaire prédéfini, dès lors que le locataire donne son congé au bailleur. 

L’existence de cette clause, même si elle ne résout pas le problème de refus du locataire, apporte un cadre pour ces visites. Pour le bailleur, il s’agit d’une garantie de relouer plus facilement son logement.