Un propriétaire-occupant peut-il proposer son logement à la colocation ?

Le propriétaire d’un grand logement qui occupe ce logement peut en proposer une partie à la colocation afin de partager les charges et de récolter des revenus locatifs. Avant de se lancer, le bailleur doit connaître les règles à respecter en matière de conditions de vie, de bail d’habitation et de déclaration des revenus locatifs. 

Quelles sont les conditions d’une colocation avec un propriétaire-occupant ? 

Proposer une colocation ne s’improvise pas. En effet, le bailleur doit respecter un certain nombre de critères avant de proposer de signer un bail d’habitation de ce type : 

• La chambre louée doit posséder une surface minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Pour respecter les critères de décence, elle dispose d’une fenêtre, d’équipements de chauffage ainsi que d’un éclairage suffisant ; 
• Le colocataire doit avoir accès aux parties communes du logement, notamment à la cuisine, à la salle de bain et aux toilettes ; 
• L’assurance du propriétaire-occupant doit couvrir également son colocataire ; 
• Le propriétaire doit constituer le dossier de diagnostics techniques (DTT) composé notamment du diagnostic de performance énergétique, les états relatifs aux installations électriques ou de gaz ou encore le constat des risques d’exposition au plomb (CREP). De cette façon, le locataire peut choisir sa colocation en toute connaissance de cause.

La signature du bail de colocation avec un propriétaire-occupant

Même si le propriétaire occupe lui-même le logement, la signature d’un ou de plusieurs baux de colocation est incontournable. Ce document précise notamment : 

• Le montant du loyer pour chaque colocataire ; 
• Le montant du dépôt de garantie ; 
• La durée précise du bail de colocation ; 
• La liste des meubles obligatoires en cas de location meublée ; 
• Les modalités de renouvellement du bail et du préavis. 

Ce contrat de bail ne comprend pas forcément de clause de solidarité dans le cadre d’une colocation avec le propriétaire-bailleur. Pour se prémunir contre les impayés de loyer et de charges, il peut en revanche exiger une caution pour la part de loyer de chaque occupant de la colocation. En cas de défaut de paiement, il pourra se retourner vers ce garant pour recouvrer les sommes dues. 

Les devoirs du propriétaire-colocataire 

Le propriétaire même s'il est colocataire, respecte ses obligations de bailleur envers les autres occupants du logement : 

• Louer une chambre décente, de superficie adaptée, éventuellement pourvue du mobilier obligatoire s’il s’agit d’une colocation meublée ; 
• Réaliser les travaux nécessaires afin de conserver le logement en bon état tout au long du bail de location ; 
• En cas de congé pour vente, il respecte un préavis de 3 mois. Il en informe donc les autres colocataires en temps voulu, tout en respectant leur droit de préemption. 

Quelle fiscalité pour le propriétaire-colocataire ? 

Pour déclarer les revenus locatifs versés par les autres colocataires, le propriétaire peut choisir entre deux régimes d'imposition : 

• Le régime micro-BIC si la somme des loyers annuels perçus est inférieure à 32 600 euros : dans ce cas, une déduction automatique de 50 % s'applique ;
• Le régime réel lorsque les revenus locatifs annuels dépassent 32 600 euros : le propriétaire peut alors déduire l'ensemble des charges dont les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, etc. 

Au niveau fiscal, le propriétaire-occupant est également seul redevable de la taxe foncière. En revanche, il peut récupérer auprès de son locataire une partie de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).