Quand faut-il procéder à un renouvellement du bail ?

Si le propriétaire ne souhaite pas donner congé au locataire, le contrat de bail fait l’objet d’un renouvellement. Pour cette reconduction, plusieurs possibilités s’offrent à lui. Pour chacune des options, il doit respecter un certain formalisme en prévenant le locataire de cette décision avant l’expiration du bail d’habitation. 

Le renouvellement du bail en location vide

Lorsque le contrat de location arrive à expiration, il se poursuit si le bailleur n’a pas manifesté son intention de le reprendre : 

• Pour l’occuper lui-même ou le louer à un membre de la famille ; 
• Pour le vendre ; 
• Pour motif légitime et sérieux. 

S’il se trouve dans l’un des cas précédents, il avertit le locataire six mois avant la fin du bail de location par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le renouvellement de bail dans les mêmes conditions

Si le propriétaire souhaite poursuivre le bail dans les mêmes conditions, aucune démarche n’est nécessaire. En effet, ce contrat est reconduit pour la même durée de façon tacite. Il n’est donc pas nécessaire de signer un avenant car il reste valable tant qu’il n’est pas rompu entre les deux parties. 

Le renouvellement du bail avec augmentation de loyer

Si le bail d’habitation contient une clause de révision du loyer, un nouveau calcul pourra être effectué, à condition d’appliquer l’indice de référence publié trimestriellement par l’Insee. Dans ce cas, le bailleur doit en faire la demande à son locataire au plus tard un an avant la date prévue pour cette réévaluation. Une fois ce délai dépassé, aucune hausse de loyer ne pourra être pratiquée avant le terme du bail. 

Le montant peut également être revu à la hausse s’il est manifestement sous-évalué d’au moins 25%. Pour pouvoir procéder à une augmentation du loyer, le propriétaire doit suivre la procédure suivante : 

• Apporter au moins 6 références des loyers pratiqués dans le même quartier pour des biens similaires pour un logement situé dans une commune de plus d’un million d’habitants et 3 références dans les autres cas ; 
• Proposer une augmentation de loyer dans les 6 mois qui précèdent la fin du bail en expliquant les raisons qui justifient cette demande. 

Dès réception, le locataire dispose de 4 mois pour apporter sa réponse au propriétaire. En cas de refus, le propriétaire peut saisir la Commission départementale de conciliation afin de trouver un accord amiable ou faire appel au juge d’instruction.

En cas d’accord de la part du locataire, le bailleur ne peut appliquer librement une hausse de loyer. En effet, il doit scrupuleusement respecter les conditions suivantes :

• Si l’augmentation est motivée par la sous-évaluation du loyer, elle ne doit pas excéder 50 % de la différence entre la moyenne des loyers de référence pour des biens similaires et le dernier loyer payé par le locataire avant le renouvellement du bail ;
• Si l’augmentation est motivée par la réalisation dans le logement de travaux d’amélioration d’un coût équivalent à au moins une année de loyer, elle ne doit pas dépasser 15 % du coût de ces travaux. 

Dans le cas d’une sous-évaluation du loyer, une fois l’augmentation de loyer calculée, elle s’applique progressivement, sur 3 ou 6 ans selon l'importance de l’augmentation . Un avenant au bail initial sera alors signé, précisant le montant du nouveau loyer. 

Le renouvellement de bail pour une durée inférieure

Le bailleur peut également renouveler le bail pour une durée inférieure à celle choisie pour le contrat d’origine lorsqu’il se trouve dans l’une des situations suivantes : 

• Le propriétaire souhaite récupérer le bien immobilier afin d’y loger un enfant pendant ses études ; 
• Il part à la retraite et souhaite occuper ce logement à cette date. 

Pour récupérer son logement, le propriétaire transmet une demande de renouvellement à son locataire 6 mois avant la fin du bail. Ensuite, 2 mois avant la fin du bail, il transmet un nouveau courrier en recommandé avec accusé de réception pour lui confirmer la survenue de l’évènement justifiant ce renouvellement pour une courte période. Un nouveau bail est alors signé, où la date de fin d’effet est clairement précisée.