L’obsolescence du DPE et le recours du locataire

Afin d’harmoniser les méthodes de calcul du diagnostic de performance énergétique, les DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 sont devenus obsolètes depuis le 1er janvier 2025. Cette mesure vise à assurer que tous les logements proposés à la location sont évalués selon les mêmes critères. Les locataires pourront disposer d'informations fiables en ce qui concerne la performance énergétique de leur logement. Pour proposer un bien immobilier à la location, le bailleur doit impérativement présenter un document réalisé après juillet 2021.

Quel est le rôle du DPE ?

La DPE vise à mesurer la performance énergétique et l’impact environnemental d’un logement. Après une analyse de l’isolation, des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, le diagnostiqueur délivre deux étiquettes :

• Une étiquette énergie mesurant la consommation d’énergie de A pour les plus performants à G pour les logements les plus énergivores ;
• Une étiquette énergie pour les émissions de gaz à effet de serre.

Pourquoi le DPE devient-il obsolète ?

Cette mesure gouvernementale vise à mettre un terme à la cohabitation entre les nouveaux et anciens DPE générant une incohérence dans le secteur immobilier. Même s’il restait valide, l’ancien DPE apparaissait comme désuet par rapport aux nouvelles normes adoptées.

La mise en œuvre de la nouvelle méthode de calcul du DPE engendre des répercussions significatives pour les propriétaires immobiliers. En moyenne, 4 logements sur 10 voient leur étiquette augmenter ou baisser d’une à deux classes énergétiques. Par exemple, les logements équipés d’une chaudière au fioul se voient sanctionnés d’un mauvais DPE afin de lutter contre les émissions de gaz à effet de serre. Dans un contexte d’interdiction à la location des passoires thermiques, cette évolution représente un défi majeur pour les propriétaires bailleurs.

L’évolution du DPE pour les surfaces inférieures à 40 m²

Afin de corriger une anomalie qui pénalisait les petites surfaces, les seuils d’étiquettes du DPE ont été modifiées pour les logements dont la superficie est inférieure à 40 m² depuis le 1er juillet 2024. Lorsque les propriétaires ont fait réaliser un DPE entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, ils peuvent obtenir un document qui atteste de la nouvelle étiquette du DPE. Si cette démarche n’est pas obligatoire, elle permet de faire sortir un certain nombre de petites surfaces du statut de passoire thermique. Les conséquences sont donc positives pour les bailleurs qui pourront proposer leur logement à la location et éviteront les litiges avec leur locataire quant à l’augmentation du loyer.

Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

Théoriquement, la durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Toutefois, ceux qui ont été réalisés avant le 1er juillet 2021 sont considérés comme obsolètes même si leur date de délivrance est inférieure à 10 ans. Lorsque le propriétaire a procédé à leur réalisation entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique doit être réalisé afin de se conformer à la réglementation en vigueur.

Fournir un DPE en cours de validité est une obligation légale pour tous les propriétaires. Un diagnostic de performance énergétique récent permet également de savoir si le logement loué appartient à la catégorie des passoires thermiques. S’il est classé G, il est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025.

Quelles sanctions pour un DPE obsolète ?

Lorsque le DPE est périmé, les propriétaires s’exposent à une amende administrative de 1 500 €, ou 3 000 € en cas de récidive dans les 3 ans.

Les sanctions sont encore plus importantes en cas d’erreur ou de fausses informations sur le DPE. Le bailleur peut alors faire l’objet de poursuites pénales. Il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 37 500 € et une peine de 2 ans d’emprisonnement.

Quel est le recours du locataire en cas de DPE obsolète ?

Le locataire est en droit de réclamer un DPE valide lors de la reconduction du contrat de location. Ce nouveau document atteste que le logement respecte les normes de décence fixées par la loi. De plus, un DPE valide rassure le locataire quant à la classe énergétique du logement loué. En effet, le loyer d’une passoire thermique ne peut être augmenté lors du renouvellement du bail ainsi qu’au moment de la révision annuelle de loyers.

En cas de manquement de la part du bailleur, le locataire est en droit de faire réaliser un DPE à ses frais. Si le logement obtient un DPE F ou G, il pourra notifier au propriétaire que le logement ne satisfait pas les critères de décence définis par la loi. Le bailleur sera alors contraint d'entreprendre les travaux de mise en conformité nécessaires.

Si le propriétaire conteste les éléments soulevés par le nouveau DPE, le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits :

• Adresser une mise en demeure au propriétaire avec accusé de réception. Ce courrier officiel exigera de mettre le logement en conformité dans un délai de 2 mois ou proposer un calendrier raisonnable ;
• Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver une solution amiable avec son bailleur ;
• Saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il contraigne le propriétaire à réaliser les travaux de rénovation nécessaires afin de faire sortir le logement du statut de passoire thermique. Des pénalités de retard, la réduction ou la suspension du loyer peuvent être prononcés par le juge jusqu’à ce que les travaux soient effectivement exécutés. De plus, si le logement présente des risques manifestes pour la santé, le bailleur peut même être dans l’obligation de verser des dommages et intérêts à son locataire.

Comment prévenir les litiges liés à un DPE obsolète ?

Pour éviter des litiges avec son locataire, le bailleur peut prendre quelques précautions :

• Anticiper la péremption du DPE en faisant réaliser un nouveau diagnostic avant la fin de sa durée de validité ;
• Choisir un diagnostiqueur certifié COFRAC (Comité français d’accréditation) pour s’assurer que la classe énergétique choisie pour le logement est attribuée en toute objectivité.

Source : Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)