Expulsion du locataire : motifs et procédures

Pour protéger le propriétaire, la loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs situations qui peuvent mener à une expulsion du locataire. Dans chacun de ces cas, une procédure en plusieurs étapes permet de résilier le bail et d’ordonner au locataire de quitter les lieux. Le propriétaire récupère son logement et peut le proposer à la location en signant un nouveau bail.

 

Quels sont les motifs pour expulser un locataire ?

Le contrat de bail détaille les obligations du locataire. Tout manquement peut mener à sa résiliation et à l’expulsion de l’occupant du logement. Bailleur comme locataire s’y réfèrent pendant toute la durée du bail de location.

Loyers impayés et expulsion du locataire

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est tenu de procéder au paiement du loyer et des charges à la date prévue. Dès la première dette locative, le bailleur peut transmettre une mise en demeure pour loyer impayé. Sans réponse de sa part, le propriétaire s’adresse tout d’abord à sa compagnie d’assurance GLI (loyers impayés), au garant ou à tout autre système de garantie qu’il a choisi de mettre en place à la signature du bail. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur prévient la CAF ou la MSA de ce défaut de paiement.

Le propriétaire peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire s’il n’obtient aucune réponse à son commandement de payer. Une fois la décision prise par le tribunal, et si le locataire ne quitte pas de lui-même, le logement, il pourra être fait appel à un commissaire de justice pour se charger de l’expulsion du logement.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur peut réclamer jusqu’à 3 ans d’arriérés de loyers et de charges, même après le départ du locataire.

Le bail avec clause résolutoire

Dès le premier défaut de paiement du locataire, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par voie d’huissier. Ce document précise la clause exécutoire du bail de location et exige un paiement des dettes locatives dans un délai de 2 mois. Faute de paiement pendant ce délai, la clause résolutoire est considérée comme acquise. Le bail a donc pris fin et le locataire devient un occupant sans droit ni titre et doit quitter le logement.

En conséquence, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir son expulsion. Le juge peut toutefois accorder un délai supplémentaire pour procéder au paiement des arriérés de loyer.

Le bail sans clause résolutoire

Si le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire peut demander une résiliation judiciaire. Le juge étudie la situation avant de prendre sa décision. S’il considère que le locataire a manqué à ses obligations, il peut résilier le bail et ordonner au locataire de quitter les lieux.

L’absence d’assurance locative

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs. Cette assurance couvre les dommages pouvant être causés, tels que le dégât des eaux, l’incendie, le bris de glace, etc.

Le justificatif d’assurance doit être transmis au propriétaire lors de la remise des clés. Chaque année, la nouvelle attestation est transmise afin de prouver que les risques locatifs courants sont toujours couverts. À défaut et dans un délai d’un mois, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte.

Lorsque le bail contient une clause résolutoire pour la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, elle n’intervient qu’un mois après un commandement resté sans réponse. En l’absence de clause résolutoire, le juge prononce une résiliation judiciaire en raison d’un manquement grave aux obligations du locataire.

La sous-location sans autorisation

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un locataire ne peut sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire. S’il procède à une sous-location sans autorisation, le bail peut être résilié pour un manquement grave du locataire à ses obligations. Le propriétaire peut également obtenir le remboursement des sous-loyers perçus, ainsi que l’expulsion du logement.

La communication de fausses informations

Il arrive qu’un candidat à la location produise de faux documents dans le but d’obtenir un contrat de bail. Dans cette situation, le bailleur qui le constate peut demander la nullité du bail en cours. Devenu caduc, il entraîne automatiquement l’expulsion du locataire qui dispose d’un délai précis pour quitter les lieux.

Les dégradations causées par le locataire

Le locataire s’engage à réaliser l’entretien courant du logement. De plus, il répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail. La cour d’appel peut donc prononcer une expulsion en raison de nombreuses dégradations commises.

La réalisation de travaux sans l’accord du propriétaire

Le locataire ne peut en aucun cas transformer le logement sans l’accord du propriétaire. En cas de travaux non autorisés, ce dernier peut exiger une remise en état des lieux. En plus de cette exigence, le juge accorde désormais le droit de demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations locatives.

Les troubles anormaux de voisinage

Le locataire a pour obligation de jouir paisiblement des locaux qu’il occupe. Lorsqu’il trouble la quiétude des autres occupants d’un immeuble, le bailleur le met en demeure de cesser ces agissements. S’il persiste, le propriétaire peut engager une action en justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant.

La détention d’un animal

La détention d’un animal est autorisée dans un logement loué à condition qu’il ne soit pas classé comme dangereux. De plus, ce compagnon ne doit pas troubler la jouissance du voisinage ou occasionner de dégâts dans le bien immobilier. Les chiens qui aboient en continu peuvent notamment gêner les occupants d’un immeuble. Cette situation justifie la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le refus de quitter les lieux après un congé du bailleur

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu’il se trouve dans une des trois situations suivantes :

• Pour habiter dans le logement ou pour y loger un membre de sa famille ;

• Pour procéder à la vente du logement ;

• Pour motif légitime ou sérieux.

Si à la date de prise d’effet du congé le locataire refuse de libérer le logement, le bailleur peut intenter une action en justice pour obtenir son expulsion.

 

Quelle procédure d’expulsion du locataire ?

Lorsque le manquement aux obligations est établi, le propriétaire peut obtenir son expulsion en suivant la procédure en vigueur.

Saisir le juge des contentieux de la protection

La procédure d’expulsion varie selon les termes du contrat de location :

• Le bail possède une clause résolutoire : en cas de manquement aux obligations du locataire, le propriétaire transmet un commandement rappelant cette clause de résolution. Si le locataire ne régularise pas la situation dans le délai imparti, le bailleur peut l’assigner en justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

• Le bail ne possède pas de clause résolutoire : le propriétaire peut demander une résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, conformément à l’article 1227 du Code civil. Le juge évaluera ensuite le manquement du locataire avant de prononcer son expulsion.

L’expulsion après la décision de justice

Lorsque la justice ordonne l’expulsion du locataire, un commandement de quitter les lieux lui est transmis par huissier dans un délai de deux mois. Toutefois, le locataire peut demander un délai de grâce compris entre 3 mois et 3 ans lorsque ses conditions de relogement ne peuvent avoir lieu dans des conditions normales compte tenu de sa situation personnelle et professionnelle.

 

Expulsion du locataire et trêve hivernale

La trêve hivernale est fixée chaque année par la loi Alur. Pendant cette période, les procédures d’expulsion du locataire sont suspendues.

Cependant, les locataires qui se situent dans une des situations suivantes ne sont pas protégés par la trêve hivernale :

• Les personnes ayant obtenu un relogement qui correspond à leurs besoins familiaux ;

• Les squatteurs occupant un logement sans droit ni titre, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, d’un garage ou d’un terrain ;

• L’époux qui fait l’objet d’une procédure d’expulsion du domicile conjugal dans le cadre d’un divorce ;

• L’époux ou partenaire violent qui fait l’objet d’une expulsion dans le cadre d’une ordonnance de protection.

À l’issue de la trêve, si le problème entre le propriétaire et le locataire n’est pas résolu, la procédure d’expulsion reprend là où elle en était. L’huissier de justice pourra donc l’exécuter.