Qu’est-ce que la caution solidaire ?

Dans le cadre d’un contrat de location, le recours à un cautionnement solidaire est fréquent. Le rôle de ce garant consiste à prendre le relais du paiement du loyer en cas de défaillance financière du locataire. Cette caution solidaire est formalisée par un acte qui détaille la teneur de cet engagement.

 

Qu’est-ce qu’une caution solidaire de location ?

Lors de la signature d’un bail, le propriétaire est en droit d’exiger une caution solidaire au locataire. Un tiers s’engage à verser les loyers et les charges à la place du locataire s’il éprouve des difficultés financières. De cette façon, les revenus locatifs du propriétaire sont sécurisés.

Le recours à un garant ou à toute forme de sécurisation n’est pas obligatoire. Si le propriétaire dispose d’une assurance garantie des loyers impayés ou décide de bénéficier d’une garantie telle que Visale(R), il ne peut exiger de cautionnement solidaire de la part du locataire. Cette possibilité de cumul existe uniquement lorsque votre locataire est étudiant ou apprenti.

Lorsque les revenus du locataire sont élevés au regard du montant du loyer, le risque d’impayés est limité. Il n’est donc pas toujours nécessaire de demander la signature d’un acte de cautionnement solidaire pour la location. Le garant, de son côté, doit être considéré comme solvable. Ses revenus doivent être suffisants pour assurer le paiement du loyer à la place du locataire en cas de défaut de paiement. Dans le cas contraire, les sommes dues ne pourront être recouvrées.

 

En quoi consiste l’acte de cautionnement solidaire ?

Un acte de caution solidaire est signé avec le tiers qui s’engage à verser le montant du loyer et des charges en cas de défaut de paiement du locataire. Ce document est ensuite annexé au bail de location. Constituant un engagement pendant toute la durée de la location, ce cautionnement solidaire n’est pas à prendre à la légère. Il peut toutefois être interrompu à l’occasion d’un renouvellement du bail, sous réserve d’un délai de préavis.

Pour être valable juridiquement, l’acte de caution solidaire doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• L’identité du bailleur, du locataire et du garant ;

• Les coordonnées du bailleur, du locataire et du garant ;

• La description et l’adresse du logement loué ;

• Le montant du loyer avec et sans charges écrit en chiffre et en lettres ;

• Les conditions de révision du loyer ;

• La durée du contrat de location correspondant à celle de l’engagement ;

• La durée de l’acte de caution solidaire ;

• La somme maximale que le garant s’engage à verser à la place du locataire en cas de défaillance ;

• La mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui interdit le cumul avec une assurance GLI, sauf pour les étudiants et les apprentis ;

• La mention du consentement de la caution et de l’engagement à respecter ses obligations ;

• Le mode de caution, à savoir simple ou solidaire ;

• Les modalités de résiliation de cet acte de cautionnement solidaire.

 

Comment fonctionne la caution solidaire pour une colocation ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, la solidarité des colocataires est encadrée. Lorsqu’un bail commun a été mis en place, les colocataires sont automatiquement solidaires. Lorsqu’un des locataires est défaillant, les autres s’engagent à compléter le montant dû. Le bailleur dispose donc d’un certain niveau de sécurisation des loyers.

En cas de bail séparé, les colocataires ne sont pas considérés comme solidaires entre eux. Les locataires et les personnes qui ont signé une caution solidaire pour cette location ne sont ainsi pas tenus de couvrir les impayés des autres locataires.

 

Quelle différence entre caution simple et caution solidaire ?

Dans l’acte de caution solidaire, le locataire précise quelle personne physique ou morale a été choisie en tant que garante. Le bail de location indique si cet engagement concerne une caution simple ou solidaire.

La caution simple

La caution simple autorise à faire appel au garant uniquement si le locataire ne peut plus faire face à ses dettes locatives. En cas d’impayés, le propriétaire-bailleur contacte le locataire. Il mandate un huissier pour délivrer un commandement de payer en bonne et due forme. Une copie de ce document est transmise au garant. Si la procédure n’aboutit pas, il est en droit d’exiger les sommes dues à la personne qui s’est portée garante.

La procédure est considérée comme plus complexe avec une caution simple puisque le garant peut utiliser le “bénéfice de discussion”. Ce bénéfice le protège car il peut refuser les dettes locatives tant que le recours contre le locataire n’a pas eu lieu.

En cas de cautions multiples, le bénéfice de division s’applique. Chaque garant prend exclusivement en charge la part pour laquelle il est engagé. Le bailleur ne peut exiger le paiement total des dettes de loyer à un seul des garants.

La caution solidaire

La caution solidaire autorise le propriétaire-bailleur à se tourner directement vers le garant en cas d’impayé de loyer. La personne qui a signé un acte de cautionnement solidaire est dans l’obligation de s’acquitter des dettes du locataire dès le premier impayé.

L’acte de cautionnement solidaire se montre le plus protecteur pour le bailleur puisque le bénéfice de discussion ne s’applique plus. Le bénéfice de division est également supprimé puisque les sommes dues au titre des loyers et des charges sont exigées à un seul et même garant.

Le recours aux organismes de caution

Le locataire peut choisir une personne physique pour garant. Il peut aussi se tourner vers des personnes morales comme les organismes de caution :

• La garantie Visale d’Action Logement;

• Les entreprises privées de caution locative.

Avec une solvabilité garantie, le recours à ces alternatives apparaît comme plus sûr pour les propriétaires-bailleurs. En cas d’impayés de loyer, ces organismes prennent immédiatement le relais.