La taxe sur les logements vacants

07/09/2021

En matière d’imposition sur les logements vacants, on distingue la taxe sur les logements vacants (TLV) de la taxe d’habitation sur les logements vacants. Comment les différencier ? Dans quels cas devez vous vous en acquitter ? Nous vous expliquons tout en détail.

En quoi consiste la taxe sur les logements vacants ?

Compte tenu de la crise du logement en France, de nombreuses zones sont désormais considérées comme tendues. La demande est nettement supérieure à l’offre et les ménages, notamment les plus modestes, ont du mal à trouver un logement. Malgré cette situation, certains propriétaires ne proposent pas leur bien à la location et ne l’occupent pas.

Le gouvernement se trouve face à plusieurs cas de figures :

  • Certains propriétaires conservent leur patrimoine immobilier inoccupé. Ils attendent simplement le moment opportun pour revendre et gagner une plus-value importante ;
  • D’autres propriétaires ne souhaitent pas engager des frais de rénovation élevés avant de mettre le logement en location.

Cette situation crée un déséquilibre et le marché immobilier évolue en conséquence avec une hausse des loyers. Pour maîtriser ce phénomène, la taxe sur les logements vacants ainsi que la taxe d’habitation sur un logement vacant ont été mises en place.

La taxe sur les logements vacants a été créée en 1998. Les fonds récoltés grâce à cet impôt local sont transmis à l’Agence nationale de l’habitat (l’ANAH). L’objectif est d’encourager les propriétaires à louer leur bien pour éviter de payer cette taxe.

Le champ d’application des taxes sur les logements vacants

Ces taxes concernent les logements inoccupés depuis un certain temps et qui sont situés dans certaines communes. Seuls les logements vides sont concernés par cette taxe. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier meublé, vous n’avez pas à payer cette taxe sur les logements vacants.

La taxe sur les logements vacants (TLV)

Cette taxe a été mise en place dans les communes de plus de 50 000 habitants qui souffrent d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. La liste de ces communes est fixée par décret. Lorsque vous possédez un bien inoccupé depuis longtemps, vous êtes donc susceptible de devoir payer cet impôt. Son objectif est de vous encourager à mettre votre bien en location.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Seules les communes qui n’appliquent pas la taxe sur le logement vacant sont en droit de réclamer la taxe d’habitation sur les logements vacants. En tant que propriétaire d’un logement inoccupé, vous recevrez cet avis d’impôt.

Depuis 2012, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ont la possibilité de mettre en place cette THLV à condition d’avoir établi un plan local de l’habitat. Ils doivent également s’assurer que la commune n’a pas déjà mis en place cette taxe.

Montant de la taxe sur les logements vacants pour les propriétaires concernés

Dès lors que vous possédez un logement à usage d’habitation inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes concerné par la taxe sur les logements vacants.

Seuls sont considérés comme "logements vacants à usage d’habitation » les logements qui présentent un minimum d’éléments permettant de les habiter (raccordement à l’eau courante, installation électrique minimum, sanitaires, etc.). Si vous êtes dans ce cas, vous devez vous attendre à recevoir un avis d’impôt pour le paiement de cette taxe.

Bon à savoir : vous n’êtes pas concerné par cette taxe lorsque votre logement est inoccupé car des travaux sont nécessaires pour le rendre habitable. Pour que vous soyez exonéré de taxe sur les logements vacants, ces travaux doivent correspondre à au moins 25 % de la valeur du bien.

Le taux d’imposition dépend de la valeur locative du bien et de la durée depuis laquelle le logement est vacant. Ensuite, l’administration fiscale effectue le calcul de cette façon : 

  • 12, 5 % la première année où le bien est concerné
  • 25 % les années suivantes

À ce montant, s’ajoutent les frais de gestion à hauteur de 9 %. Autant dire que la facture peut vite devenir salée. Les propriétaires ont plutôt intérêt à trouver un locataire rapidement pour éviter ces frais.

Taux de la taxe d’habitation sur les logements vacants et propriétaires concernés

Cette taxe d’habitation est appliquée pour tous les logements à usage d’habitation qui sont inoccupés depuis plus de 2 ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition.

Bon à savoir : comme pour la TLV, les logements qui sont vacants depuis plus de 90 jours car ils nécessitent des travaux ne sont pas concernés par cette taxe. Les résidences secondaires échappent également à cet impôt.

Pour connaître le taux applicable de cette THLV, vous devez vous reporter au taux communal. Si la mairie ne demande pas cette taxe d’habitation, vous pouvez vous référer aux taux des EPCI. Des frais de gestion de l’ordre de 8 % s’ajoutent à cet impôt.

L’exonération de taxe sur les logements vacants

Dans certains cas, vous pouvez être exonéré de la taxe sur les logements vacants. Lorsque la vacance locative est involontaire, vous n’aurez pas à payer cet impôt. Lorsque vous proposez un bien à la location ou à la vente mais que vous ne trouvez pas preneur, vous ne serez pas concerné.

Les résidences secondaires échappent également à cette taxe qui ne peut forcer les propriétaires à proposer leur bien en location saisonnière. De plus, vous ne serez pas imposé au titre de la TLV ou de la THLV s’il est habité au moins 90 jours par an. Les locaux à usage d’habitation qui appartiennent à des organismes HLM échappent également à cette règle.

Dans certains cas, vous pouvez obtenir un dégrèvement. N’hésitez pas à effectuer cette demande si votre bien ne peut être occupé et requiert des travaux. Lorsqu’il ne satisfait pas les critères de décence, il ne peut accueillir un locataire. Lorsque le déficit foncier généré par les travaux est supérieur de 25 % à la valeur du bien, le centre des impôts dont vous dépendez pourra vous accorder cette décharge.

D’autres cas de figures permettent de bénéficier d’une exonération de taxe sur le logement vacant : 

  • Le logement est destiné à être démoli ;
  • Le bien immobilier va faire l’objet de travaux d’urbanisme ;
  • Des travaux de réhabilitation sont programmés ;
  • L’installation électrique du logement doit entièrement être rénovée avant l’utilisation de ce local à usage d’habitation ;
  • Les portes et fenêtres doivent être changées ;
  • Des squatteurs occupent le logement.

Si vous êtes dans une de ces situations, transmettez un courrier à l’administration fiscale, accompagné de justificatifs. Une exonération de taxe sur les logements vacants sera appliquée.

Paiement de la taxe sur les logements vacants

Comme pour la taxe d’habitation sur le logement vacant, l’avis d’imposition est transmis automatiquement par l’administration fiscale au mois de novembre. Pour payer ces taxes, plusieurs modes de fonctionnement existent :

  • Paiement par chèque ou en espèces au centre des impôts : jusqu’au 15 décembre.
  • Paiement dématérialisé : jusqu’au 20 décembre.
  • Prélèvement : l’ordre de virement est validé sur votre espace client puis une date de prélèvement est communiquée.

Vous pensez que la TLV vous est réclamée à tort ? Vous êtes dans une situation qui ouvre droit à une exonération de taxe sur le logement vacant ? Dans ce cas, vous pouvez déposer une contestation auprès du centre des impôts :

  • Depuis votre espace client, via votre boîte sécurisée.
  • Par courrier en adressant votre contestation par lettre au centre des impôts dont vous dépendez. 

Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année d’imposition pour déposer une réclamation. Des preuves sont à transmettre pour éviter de payer cette taxe. Si vous êtes en mesure de démontrer que le logement a été occupé ou que vous avez multiplié les efforts pour trouver un locataire, vous pouvez être exonéré.

Si vous avez déjà versé le montant de l’impôt, un remboursement avec intérêts moratoires sera versé.

Comment contester la taxe sur les logements vacants ?

Votre logement est occupé

Si vous recevez un avis de TLV alors que votre logement est occupé, vous devez fournir des justificatifs : la copie du bail signé ou de l’acte de vente, des factures d’énergie ou la copie de la taxe d’habitation si vous occupez vous-même le bien.

Le logement ne trouve pas preneur

Dans ce cas, vous devrez prouver que le montant du loyer ou le prix de vente est justifié. Vous devrez proposer un prix adapté au marché pour échapper à cette taxe.

Le logement inoccupé correspond à une résidence secondaire

Vous devez prouver que le bien est meublé et habité une partie de l’année. L’avis de taxe d’habitation transmise aux propriétaires de résidences secondaires sert de justificatif.

Le logement est inhabitable

Lorsque la mairie a déclaré votre bien comme inhabitable, vous pouvez demander un document justifiant des travaux de réhabilitation. Si vous avez décidé de réaliser des travaux pour rendre le logement décent, vous pouvez faire appel à un huissier qui réalisera un état des lieux, prouvant qu’ils sont indispensables avant toute occupation.

Attention, tous les travaux ne permettent pas une exonération de taxe sur le logement vacant. Ils doivent appartenir à une de ces catégories : 

  • Renforcer la stabilité des murs, des charpentes et des toitures. Les travaux visant la sécurisation des planchers et des escaliers peuvent être pris en compte ;
  • Installer ou rénover le système électrique, le mode de production d’eau chaude, de chauffage, des portes et des fenêtres ;
  • Les travaux de rénovation excédent 25 % de la valeur vénale du bien immobilier.