En quoi consiste la loi sur l’encadrement des loyers ?

En France, une loi d’encadrement des loyers a été mise en place dans les zones tendues. Les propriétaires fixent leur loyer dans les limites établies par ce texte. De plus, dans certaines villes, des loyers de référence ainsi que des règles concernant le complément de loyer ont été instaurées. Avant de signer un contrat de location, le bailleur doit se pencher sur ces obligations.

 

L’historique de l’encadrement des loyers

La loi Alur du 24 mars 2014 instaure l’encadrement des loyers dans les villes où le marché locatif est tendu. Son rôle consiste à s’assurer que les ménages les plus modestes puissent se loger à un loyer raisonnable. Pour savoir si un logement se situe dans une zone tendue, le propriétaire peut utiliser le simulateur mis à disposition par le gouvernement. Basé sur les études de l’observatoire des loyers, il offre une réponse précise pour chaque logement.

En novembre 2018, la loi Elan offre la possibilité à la métropole de Paris, Lyon, Aix-Marseille et aux agglomérations volontaires de mettre en place un encadrement des loyers. Nombreuses sont celles qui ont mis en place des règles spécifiques que tout bailleur doit connaître avant de fixer le montant de son loyer :

• À Paris, depuis le 1er juillet 2019, le loyer d’un nouveau bail ou qui fait l’objet d’un renouvellement, est encadré par des loyers de références minorés et majorés. Les montants fixés varient selon le type de location, à savoir vide ou meublé, mais aussi le nombre de pièces et l’année de construction du logement ;

• Depuis le 1er juillet 2022 à Montpellier ;

• Depuis le 15 juillet 2022 à Bordeaux ;

• Depuis le 1er décembre 2021 sur le territoire d’Est Ensemble qui réunit les villes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Dans chacune de ces villes, le loyer fixé ne peut dépasser les plafonds fixés selon la superficie du bien immobilier. Les logements soumis à la loi de 1948, conventionnés par l’Anah, les logements sociaux, les meublés de tourisme et les sous-locations ne sont pas concernés par ces réglementations.

 

L’encadrement des loyers pour une première mise en location

Lorsqu’un propriétaire propose son bien immobilier à la location pour la première fois dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, il suit la procédure suivante :

• Fixer un loyer de base qui ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail ;

• Appliquer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. Un complément peut également être appliqué si le loyer de base hors charges est égal au loyer de référence majoré.

En revanche, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement possède des sanitaires sur le palier, si des signes d’humidité sont présents dans le logement ou si le DPE correspond à une classe énergétique F ou G.

La contestation du complément de loyer

Le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois suivant la signature du bail afin de contester le complément de loyer. Le propriétaire doit prouver que l’application de ce complément est justifiée.

Si le désaccord persiste, le locataire dispose de 3 mois suivant la réception de l’avis de la commission pour faire appel au juge des contentieux de la protection de diminuer ou d’annuler le complément de loyer.

L’encadrement du loyer avec un bail mobilité

Dans le cadre d’un bail mobilité, le loyer est fixé selon :

• Les règles adoptées dans le cadre de la loi Élan ;

• L’encadrement des loyers appliqué en zones tendues ;

• Librement dans les autres communes.

En cas de contestation du complément de loyer, le locataire ne peut faire appel à la commission de conciliation compte tenu des spécificités de ce contrat de bail. Il peut par contre faire appel à un conciliateur de justice. De plus, le bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

 

L’encadrement des loyers dans le cadre d’un renouvellement de bail

À l’approche du renouvellement du bail, le propriétaire peut procéder à :

• Une action en réévaluation de loyer lorsqu’il est inférieur au loyer de référence minoré ;

• Une action en diminution de loyer lorsqu’il est supérieur au loyer de référence majoré.

L’action en réévaluation de loyer

La réévaluation du loyer n’est possible que lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• Le nouveau montant du loyer ne peut excéder le loyer de référence minoré en vigueur ;

• Le DPE du logement doit correspondre à une étiquette énergie entre A et E. Les biens immobiliers classés F et G ne sont pas éligibles.

Avant de procéder à une réévaluation du loyer, le propriétaire doit en informer le locataire au moins 6 mois à l’avance. Cette notification peut être transmise par courrier recommandé avec accusé de réception, par voie d’huissier ou en mains propres contre un récépissé.

Le locataire est en droit de contester cette action en réévaluation de loyer en fournissant six références de loyers de logements comparables qui sont inférieures. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail. Il statue sur le dossier en indiquant si le loyer peut être réévalué ou si au contraire, il ne peut être revu à la hausse.

Une fois que le loyer réévalué est fixé, il s’applique de façon progressive sur toute la durée du bail :

• ⅓ par an pour un bail de 3 ans ;

• ⅙ par an pour un contrat de location de 6 ans.

L’action en diminution du loyer

Lorsque le montant du loyer inscrit au bail est supérieur au montant du loyer de référence majoré, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer. Deux conditions doivent être respectées pour obtenir cette baisse :

• Le locataire effectue sa demande au moins 5 mois avant l’échéance du bail ou de son renouvellement ;

• Le loyer de référence majoré appliqué est celui en vigueur au moment de la demande.

De plus, la demande doit être transmise au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou en mains propres contre récépissé. Si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir cette révision du loyer à la baisse.

 

Le calcul du loyer de référence avec encadrement des loyers

Pour informer les propriétaires et les aider à fixer le montant de leur loyer, l’OLAP définit, pour Paris et son agglomération, un indice de référence médian, majoré ou minoré en fonction de 4 critères :

• Le type de location : vide ou meublée ;

• La zone géographique ;

• La date de construction du bien immobilier ;

• Le nombre de pièces.

Ces loyers de référence sont mis à jour chaque année en fonction des évolutions du marché immobilier. Les propriétaires peuvent donc s’y référer pour fixer le montant de leur loyer.

 

Un loyer libre en dehors des zones tendues

En dehors des zones géographiques soumises à des encadrements de loyer, le propriétaire peut fixer librement son loyer si la classe énergétique du logement est comprise entre A et E. Depuis le 24 août 2022, pour les biens immobiliers avec une classe F ou G, le bailleur ne peut augmenter son loyer. Il doit donc pratiquer le même que celui fixé pour le précédent locataire.