Encadrement loyers en zones tendues : le guide complet
11/05/2026
Zone tendue, encadrement de l'évolution ou du niveau des loyers : deux dispositifs distincts que tout bailleur doit maîtriser. Guide complet avec tableau des cas pratiques et liste des villes concernées.
En pleine crise du logement, dans certaines zones, l'offre est bien inférieure à la demande, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers. En tant que bailleur, il est essentiel de connaître les règles qui encadrent la fixation de votre loyer dans ces zones. On parle alors de « zones tendues ». Pour faire face à cette situation, l'Etat a mis en place deux mesures bien distinctes : l'encadrement de l'évolution des loyers et l'encadrement du niveau des loyers. Zoom sur ces deux dispositifs.
Quelles zones ou communes sont concernées par ces mesures ?
La notion de zone tendue concerne plus de 1 000 communes en France. L'encadrement du niveau des loyers s'applique à une cinquantaine des communes. Il est important de bien faire la distinction entre ces deux notions, et de garder à l'esprit qu'une grande ville, comme Paris ou Lyon, peut être concernée par les deux mesures. Ce tableau vous permettra de visualiser en un clin d'œil les différences entre ces dispositifs.
| Zone tendue (1 000+ communes) – Encadrement de l'évolution des loyers | Encadrement du niveau des loyers (~50 communes) | |
|---|---|---|
| Périmètre | Communes dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande (liste fixée par décret). | Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble + agglo, Pays basque, Est Ensemble, Plaine Commune… |
| Règle | Le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent (sauf exceptions) | Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral |
| Texte de loi | Article 17 de la loi du 6 juillet 1989(2) | Article 140 de la loi ELAN (2018)(4) |
À noter : Certains types de logements sont exclus du dispositif : locations saisonnières, habitations HLM et logements conventionnés APL.
L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue
Cette mesure permet de limiter les hausses de loyer en les plafonnant. Elle évite les augmentations abusives à chaque changement de locataire. Les règles diffèrent selon la situation du logement : première mise en location, renouvellement de bail, nouveau locataire ou bien non loué depuis plus de 18 mois.
Evolution encadrée des loyers : le principe de base
En cas de renouvellement de bail, le loyer doit être maintenu à l'identique. En cas de changement de locataire, le loyer doit être indexé sur celui appliqué précédemment. Dans les deux cas, le loyer peut être ajusté selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL)(3). Un simulateur est disponible sur le site de l'ANIL.
4 cas pratiques pour l'encadrement des loyers
| Situation | Règle applicable | Remarque |
|---|---|---|
| Renouvellement de bail | Loyer maintenu à l'identique (ou hausse IRL uniquement) | Pas de réévaluation libre possible |
| Nouvelle location (même bien, nouveau locataire) | Loyer plafonné au dernier loyer appliqué, révisé à l'IRL | Sauf sous-évaluation ou travaux (voir exceptions) |
| Bien non loué depuis +18 mois | Loyer librement fixé | Absence prolongée = sortie du gel |
| Logement neuf (première mise en location) | Loyer librement fixé | Aucun précédent locataire |
Les cas particuliers
Dans certains cas précis, le propriétaire peut demander une révision du loyer.
Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux biens identiques dans le voisinage. Le bailleur doit fournir au moins 6 références prouvant que le montant est sous-évalué. La hausse est plafonnée à la moitié de l'écart constaté.
Si le bien a fait l'objet de travaux représentant au moins 6 mois de loyers hors charges. Dans ce cas, l'augmentation du loyer ne peut dépasser 15 % du montant TTC des travaux (appliqués au loyer annuel).
Les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont soumis à un gel des loyers tant que des travaux de rénovation permettant une amélioration de la classe DPE n'ont pas été réalisés.
L'encadrement du niveau des loyers – dans les grandes villes uniquement
Ce dispositif a été mis en place à titre expérimental jusqu'à fin novembre 2026. Un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence majoré. Il correspond au loyer médian observé dans la zone, majoré de 20 %. Il ne peut être dépassé à l'heure d'évaluer le montant du loyer.
Les villes concernées
Ce système s'applique aux villes et zones suivantes :
- Paris ;
- Territoire d'Est Ensemble ;
- Territoire de Plaine Commune ;
- Bordeaux ;
- Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Montpellier ;
- Territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque.
Le complément de loyer
Quand un logement présente des caractéristiques exceptionnelles (confort, vue sur un monument, localisation, etc.) le propriétaire peut demander un complément de loyer. La pratique est toutefois interdite dans plusieurs cas : sanitaires sur le palier, DPE F ou G, humidité ou problèmes d'évacuation d'eau, etc.
Sanctions et recours
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers en zones tendues, les propriétaires encourent des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique (15 000 € pour une personne morale)(1). En cas de litige, il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
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