Les nouveautés majeures 2025-2026 pour les propriétaires bailleurs

Loi de finances 2025, plan Relance Logement, dispositif Jeanbrun, PTZ élargi : tour d'horizon des changements clés à connaître pour les propriétaires bailleurs en 2025 et 2026.

La loi de finances pour 2025, promulguée le 15 février 2025, et le plan Relance Logement annoncé en janvier 2026 introduisent des mesures importantes pour les propriétaires bailleurs. Voici les changements clés à connaître.

Interdiction de louer les logements classés G

À compter du 1er janvier 2025, conformément à la loi Climat & Résilience, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Cette interdiction s'applique aux nouveaux contrats conclus depuis le 1er janvier 2025, aux contrats renouvelés et aux contrats tacitement reconduits.

Concrètement, un propriétaire dont le bien est classé G doit engager des travaux de rénovation énergétique avant toute nouvelle mise en location. Il s'expose à être contraint par le juge à la réalisation de travaux, à une diminution du loyer ou à la suspension de sa perception, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le calendrier se poursuit : à partir du 1er janvier 2028, les logements devront avoir au moins la classe E, puis la classe D à partir du 1er janvier 2034.

→ Notre article dédié à l'interdiction de location pour les DPE G et F

DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots

Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots doivent disposer d'un Diagnostic de Performance Énergétique collectif. Les copropriétés d'au maximum 50 lots auront cette obligation à partir du 1er janvier 2026.

Pour les propriétaires bailleurs en copropriété, ce DPE collectif facilite la démarche : le diagnostiqueur peut établir les DPE individuels de l'ensemble des appartements sans visiter chaque logement.

Gel des loyers des logements F et G

La loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G. Cette interdiction s'applique pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Il n'est plus possible d'augmenter le loyer entre deux locataires, de proposer une hausse lors du renouvellement du bail ni de procéder à la révision annuelle en cours de bail.

La seule voie pour sortir de ce blocage est d'engager des travaux de rénovation permettant d'atteindre au minimum la classe E.

Le dispositif Jeanbrun : un nouvel avantage fiscal pour les bailleurs en 2026

Le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d'amortissement pour tous les logements acquis à compter du 1er janvier 2026 et loués nus pendant au moins neuf ans. Il remplace le dispositif Pinel, supprimé fin 2024.

Plus le loyer pratiqué est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé. Les taux d'amortissement annuel sont les suivants : 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social, 5,5 % pour un loyer très social (logement neuf). Pour l'ancien rénové, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %. Le dispositif s'accompagne du doublement de l'avantage fiscal associé aux travaux de rénovation énergétique dans l'ancien.

→ Notre article dédié sur le dispositif Jeanbrun

Le plan Relance Logement : les mesures pour les bailleurs

Face à la chute de l'offre locative et des mises en chantier, un plan Relance Logement a été annoncé le 23 janvier 2026. Il prévoit plusieurs mesures directement utiles aux propriétaires bailleurs, dont de nouvelles propositions pour lutter contre les impayés de loyer et les squats. Un projet de loi sera également présenté au Parlement pour renforcer la capacité d'action des élus locaux sur les questions de logement.

Le PTZ élargi : une opportunité pour les investisseurs dans le neuf

Dès le 1er avril 2025, le PTZ est accessible pour l'achat d'un logement neuf, maison individuelle ou appartement, sur tout le territoire, sans distinction de zone. En 2024, seuls les appartements en zone tendue étaient éligibles.

Pour les propriétaires souhaitant investir dans le neuf pour le mettre en location, cette extension élargit les opportunités sur l'ensemble du territoire, y compris les zones détendues.

MaPrimeRénov' : un régime stable en 2025

En 2025, le régime des aides MaPrimeRénov' reste stable. Les aides pour les rénovations par geste sont reconduites pour l'ensemble de l'année. La dispense de fournir un DPE pour bénéficier de ces aides reste également maintenue.

Pour les bailleurs qui doivent rénover leur bien pour respecter les nouvelles obligations énergétiques, MaPrimeRénov' reste le levier principal de financement à mobiliser.

→ Notre article dédié sur les changements de MaPrimeRénov'