Dispositif Jeanbrun 2026 : amortissement, conditions et réforme HLM
11/05/2026
Loi Pinel remplacée, réforme des baux HLM, plan Relance Logement : le dispositif Jeanbrun recouvre deux réformes distinctes. Tour d'horizon pour les bailleurs privés.
La France connaît actuellement une crise du logement sans précédent. L'offre locative a en effet chuté de -15 % en 5 ans(1). Cette baisse n'est pas sans conséquences et entraîne avec elle une hausse des loyers dans les grandes villes et un allongement des délais d'attribution de logements HLM, auxquels s'ajoute un marché de la construction privée neuve au plus bas.
Face à cette situation, le gouvernement, sous l'égide de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a mis en place une réforme de la gestion du parc social. Ce dispositif ne doit pas être confondu avec le dispositif fiscal Jeanbrun, qui vise à relancer l'investissement locatif privé. Explications.
Dispositif Jeanbrun : deux réformes pour un seul nom
Le dispositif Jeanbrun n'est pas toujours bien compris. Cette confusion tient souvent au fait qu'il existe deux dispositifs Jeanbrun, aux objectifs bien distincts. Le premier vise à encourager l'investissement locatif via une fiscalité favorable. Il remplace définitivement le dispositif Pinel. Le second concerne le volet social, avec la réforme des baux HLM.
| Critère | Dispositif Jeanbrun (fiscal) | Réforme baux HLM (social) |
|---|---|---|
| Porteur | Gouvernement / Parlement | Vincent Jeanbrun |
| Cible | Parc locatif privé | Logement social (HLM) |
| Nature | Avantage fiscal (amortissement) | Limitation de durée des baux |
| Adoption | Voté à l'Assemblée nationale le 15 janvier 2026, budget 2026 adopté le 2 février 2026 | Proposition en débat |
| Objectif | Relancer l'investissement privé | Favoriser la rotation des logements sociaux |
Le dispositif Jeanbrun pour favoriser l'investissement locatif
Ce dispositif, souvent désigné sous le nom « Plan Relance Logement »(3), vise à relancer la construction de logements neufs via un dispositif fiscal attractif. L'objectif étant, à terme, de construire deux millions de nouveaux logements d'ici 2030.
Fonctionnement du Plan Relance Logement
Ce dispositif offre un amortissement fiscal intéressant pour les investisseurs :
- L'acquéreur achète un logement pour le mettre en location, avec un loyer et des conditions de ressources du locataire encadrés.
- Il peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat du bien — jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an.
- Il peut aussi déduire ses charges réelles liées à la location (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc.). En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Conditions d'éligibilité au dispositif fiscal Jeanbrun
Pour être éligible, certaines conditions doivent être respectées :
- Le bien doit être situé dans un immeuble collectif (pas de maisons individuelles).
- Il doit être acheté neuf ou faire l'objet de travaux de rénovation représentant au moins 30 % de sa valeur.
- La location doit concerner une résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
- La location doit concerner un logement nu, non meublé.
- La date limite d'acquisition est fixée au 31 décembre 2028.
- Le prix des loyers est encadré.
- Il est interdit de louer à un membre de sa famille.
Pinel, Denormandie, Jeanbrun : quelles différences ?
Le dispositif Jeanbrun se distingue de ses prédécesseurs. Contrairement aux lois Pinel et Denormandie, il concerne la France entière et s'applique à la fois aux logements neufs ou anciens avec travaux. Il repose sur un amortissement fiscal, et non sur une réduction d'impôts. Pour en savoir plus sur les implications du statut de bailleur privé, consultez notre article dédié.
La réforme logement social Jeanbrun pour une meilleure rotation du parc HLM
Le ministre du logement Vincent Jeanbrun est à l'origine d'une proposition de réforme forte : limiter la durée du bail HLM et conditionner son renouvellement à certains plafonds de ressources.
À ce jour, les logements sociaux sont attribués pour une durée indéterminée, sans réexamen des dossiers. Les locataires ont parfois des revenus qui leur permettraient d'accéder au parc de logements privés. L'objectif de la réforme logement social Jeanbrun est donc clair : obtenir une meilleure rotation dans l'occupation des HLM, réduire les délais d'obtention d'un logement social et libérer des logements pour les ménages ayant peu de ressources.
Cette proposition a suscité une opposition vive, en particulier de la part des associations de locataires et des organismes HLM. La Confédération Nationale du Logement (CNL) souligne que ce dispositif pourrait accentuer les inégalités et la précarité. Les bailleurs sociaux dénoncent la complexité de mettre en œuvre un examen régulier des ressources des ménages. Des discussions rassemblant les principaux acteurs de la réforme sont en cours.
Les mesures structurelles du plan Relance Logement
Au-delà des mesures précitées, le plan Relance Logement met l'accent sur d'autres leviers, non fiscaux, qui permettraient d'atténuer la crise du logement en France.
- Simplifier les règles d'urbanisme, en réduisant les délais de délivrance des permis de construire et en introduisant un permis simplifié pour les immeubles de moins de 20 logements ;
- Placer des terrains en « Zones à Bâtir d'Urgence » pour construire plus vite, en dérogeant à certaines règles du PLU ;
- Favoriser la transformation de bureaux en logements ;
- Favoriser la rénovation des passoires thermiques (DPE F ou G) avec des aides ciblées ;
- Limiter le risque d'impayés pour les propriétaires bailleurs.
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