Que dit la nouvelle loi loyer impayé et squat ?

Face à la multiplication des litiges pour violation du droit de propriété, un nouveau projet de loi a été signé en première lecture à l’Assemblée Nationale le 2 décembre 2022. Cette nouvelle réglementation protège davantage les propriétaires contre l’occupation des locaux destinés à la location. Des mesures strictes ont été prises à l’égard des squatteurs et des locataires qui ne payent pas leur loyer.

Pourquoi une nouvelle loi ?

La loi du 6 juillet 1989 encadrant les baux de locaux à usage d’habitation menait souvent à une procédure contentieuse pour expulsion longue et pénible. Les propriétaires se trouvent bloqués dans une situation inextricable. Cette nouvelle loi vient donc la compléter pour simplifier la procédure.

Le problème des squats s’intensifie également. Les petits propriétaires sont souvent laissés sans revenu locatif tant que leur logement est bloqué en attente d’une décision. Cette nouvelle réglementation offrira une solution à ces bailleurs afin qu’ils récupèrent plus facilement leur logement.
 

Quelles sont les nouvelles mesures apportées par cette loi ?

Cette loi visera la protection des bailleurs et la sécurisation des rapports avec les locataires. Des mesures concrètes seront proposées afin de simplifier la procédure en cas de litige.

Des peines renforcées contre les squatteurs

L’article 226-4 du Code pénal considère le squat comme une violation de domicile passible d’un an de prison et de 15 000 € d’amende. Avec cette nouvelle loi, les sanctions seront triplées puisque les squatteurs risqueront jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
Cette évolution devrait décourager les contrevenants.

Un nouveau délit d’occupation frauduleuse du logement d’autrui

Les locataires qui se maintiennent dans les lieux après une décision d’expulsion seraient passibles de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. De plus, le recours aux forces de l’ordre deviendrait légitime pour les déloger. Ces sanctions ne seraient pas applicables pendant la trêve hivernale, ni pour les personnes à qui un sursis à l’expulsion a été accordé, ni dans le cas d’une expulsion d’un logement social.

La suspension des délais de paiement dans la procédure judiciaire

Une clause de résiliation du bail en cas d’impayés de loyer deviendrait obligatoire. En cas de commandement de payer resté sans réponse, le propriétaire pourrait mettre fin à ce contrat sans saisir la justice.

Si le bailleur décidait de faire appel à un juge pour recouvrer les dettes locatives, la nouvelle loi indique que les délais de paiement seraient accordés uniquement à la demande du locataire. De plus, ce délai supplémentaire ne pourrait contrer la procédure de résiliation du bail.

Un délai plus court pour agir

En dehors de la période de la trêve hivernale et en dehors de toute situation particulière, le propriétaire pourrait démarrer une procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés sans attendre.

Deux évolutions sont en effet annoncées par cette nouvelle loi :

• Le délai entre l’assignation et l’audience serait désormais d’un mois, contre deux mois précédemment ;

• Les délais accordés aux occupants sans droit ni titre seraient réduits à deux mois à un an, contre trois mois et trois ans aujourd'hui.

Une procédure simplifiée pour les bailleurs

La systématisation de la résiliation de plein droit permettrait d’accélérer la procédure d’expulsion du locataire. Cette clause résolutoire serait intégrée au contrat de location afin de prévoir les éventuels litiges entre le propriétaire et le locataire.

Pour que cette clause s’applique, le bailleur devrait assigner le locataire en justice. Cette modification la loi devrait réduire la procédure actuelle suivante :

• Le retard de paiement du loyer est constaté 30 jours après la date de versement prévue. Le bailleur peut mettre en demeure son locataire de payer via un courrier recommandé avec accusé de réception ou faire délivrer un commandement de payer par voie d’huissier ;

• Le locataire dispose de deux mois pour régulariser sa dette. La procédure s’arrête si les loyers et charges dus sont entièrement remboursés ;

• Si le locataire ne régularise pas sa dette locative dans le délai dont il dispose, le bailleur peut délivrer une assignation par un commissaire de justice ;

• Le locataire reçoit une assignation au moins deux mois avant la date de l’audience ;

• Lors de l’audience, le juge prononce la résiliation du bail et le commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose d’un délai précis pour libérer le logement. Il libère les lieux avant cette échéance et restitue les clés au propriétaire ;

• Si le locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire peut faire appel aux forces de l’ordre pour l’obliger à libérer le logement, en dehors de la période de trêve hivernale. Le bailleur peut donc procéder à une nouvelle location.