Assurance loyers impayés : quels sont les locataires éligibles ?

Un propriétaire peut décider de se protéger en souscrivant une assurance garantie loyer impayé (GLI). Elle est plus rassurante que le recours à la caution solidaire. Pour que vous puissiez la mettre en place, votre locataire doit y être éligible.

 

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés préserve les revenus locatifs d’un bailleur et le protège contre les risques liés à la location du bien. Les loyers et charges sont couverts, tout comme les détériorations immobilières dans le logement. Des protections supplémentaires peuvent être ajoutées, comme les frais de contentieux en cas de litige avec le locataire et le départ prématuré de l’occupant (l’assurance “vacance locative”).

Lorsqu’il se trouve dans une des situations prévues au contrat, le bailleur contacte sa compagnie d’assurance. Après analyse du dossier, une indemnisation lui est versée. Cette protection est recommandée pour ne pas avoir à rembourser son crédit immobilier sans revenu locatif. Avec une assurance loyers impayés, la situation financière du propriétaire est protégée. De plus, la cotisation à cette GLI peut être déduite des revenus fonciers lors de la déclaration d’impôts sur le revenu.

 

Quelle est la différence entre la GLI et la caution solidaire ?

L’acte de cautionnement solidaire et l’assurance des loyers impayés représentent deux solutions différentes, parmi d’autres, pour sécuriser les revenus locatifs :

• Dans le cadre de la caution solidaire, un tiers s’engage à prendre en charge le paiement du loyer et des charges en cas de défaut de paiement du locataire. La procédure peut s’avérer complexe puisque ce “garant personne physique” dispose du bénéfice de discussion, à moins qu’il y ait renoncé. C’est-à-dire qu’avant de se tourner vers lui, le bailleur doit avoir a minima mis en demeure son locataire puis lui avoir laissé un délai de deux mois pour régulariser la situation. De plus, le garant doit posséder les ressources suffisantes pour régler la dette locative.

• L’assurance loyers impayés (ou GLI) apparaît comme plus sécurisante pour le propriétaire, puisqu’elle n’est pas soumise à la capacité financière d’un tiers. Toutefois, le délai avant d’obtenir une indemnisation peut être long.

 

Tous les locataires sont-ils éligibles à l’assurance loyers impayés ?

La GLI n’est pas possible pour tous les locataires. La compagnie d’assurance se réserve le droit de refuser de couvrir les risques locatifs si la solvabilité du locataire n’est pas établie. Pour pouvoir mettre en place une telle protection, les compagnies d’assurance déterminent un certain nombre de conditions d’éligibilité clairement décrites dans leurs contrats. Les dossiers n’étant étudiés qu’en cas de mise en jeu, l’indemnisation pourra être refusée lors de la survenue du sinistre si les conditions ne sont pas respectées.

Assurance loyers impayés : le choix d’un locataire solvable

Les compagnies d’assurance sont libres dans la définition de leurs critères.
Le plus souvent, elles ne sont accessibles, que dans le cas d’un locataire ayant des revenus “non précaires” :

• Les salariés en CDI ;

• Les retraités ;

• Les gérants ou les dirigeants d’entreprises ;

• Les professions libérales ou les commerçants.

Les différentes compagnies sur le marché cherchent à réunir les conditions suivantes :

• La situation professionnelle du locataire est stable ;

• Les revenus correspondent à trois fois le montant du loyer charges comprises ;

• Les quittances de loyer du précédent propriétaire démontrent que le locataire était bien à jour du paiement de ses loyers et charges.

En plus de ces deux conditions, les compagnies d’assurance peuvent appliquer des conditions supplémentaires. En effet, elles sont plus contraignantes lorsque le contrat est composé de nombreuses garanties.

Les critères d’éligibilité étant susceptibles de varier d’un assureur à l’autre, il est nécessaire de consulter leurs conditions, généralement assez faciles d’accès.

Bien entendu, c’est la situation du locataire au moment de la signature du bail qui détermine l’éligibilité du dossier. Le propriétaire reste couvert par l’assurance même si cette situation de son locataire a évolué au moment du sinistre.

Un contrat de location conforme

Pour que les compagnies d’assurance acceptent d’assurer un locataire, le bailleur doit être en mesure de présenter un contrat de location en “bonne et due forme”. Lors de la souscription, il doit être en mesure de transmettre les documents suivants :

• Un contrat de location pour un logement nu ou meublé : le bail comprend une clause résolutoire de plein droit. En cas de colocation, il doit comprendre une clause de solidarité entre les locataires ;

• Une copie de la pièce d’identité pour chaque locataire : la validité de ce document doit être d’au moins 6 mois lors de la signature du contrat de bail ;

• Une attestation d’assurance habitation souscrite par le locataire pour couvrir les risques locatifs ;

• Un état des lieux d’entrée signé par les deux parties.

Un dossier complet garantit de percevoir une indemnisation en cas de litige. L’absence d’un de ces documents peut entraîner la nullité du contrat. C’est-à-dire qu’en cas d’impayé de loyer ou de dégradations dans le logement, le bailleur ne pourrait faire appel à son assurance si un de ces documents était manquant.

Un dossier locataire vérifié

Face aux faux dossiers qui se multiplient, les compagnies d’assurance exigent que le dossier du locataire soit vérifié. Tous les documents fournis doivent donc faire l’objet d’une vérification pour s’assurer de leur authenticité.

Dans le cas contraire, la compagnie d’assurance pourrait estimer que le locataire est défaillant. Dans ce cas, aucune indemnisation ne pourrait être perçue par le bailleur. Cette précaution est donc indispensable pour être couvert en cas de sinistre.

 

Que faire en cas de loyer impayé ?

En cas de loyer impayé ou de dégradations dans le logement, le propriétaire peut activer son assurance loyer impayé en suivant la procédure suivante :

• Dès que le retard de paiement est constaté, le propriétaire envoie un courrier de relance au locataire ;

• En l’absence de réponse dans les 15 jours, le bailleur effectue une mise en demeure de payer le loyer et les charges dus ;

• Lorsque la mise en demeure reste sans réponse, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par le biais d’un huissier de justice ;

• Le propriétaire contacte la compagnie d’assurance et remplit une déclaration de sinistre habitation.

Une fois le dossier validé par la compagnie d’assurance, l’indemnisation intervient dans les 3 mois qui suivent le premier loyer impayé. Quel que soit le délai d’instruction, la GLI est rétroactive. L’ensemble de la dette locative sera donc remboursé, depuis le premier mois d’impayé. Si le locataire rembourse ces sommes avant le déclenchement de l’indemnisation, le bailleur doit en informer immédiatement sa compagnie d’assurance.