Comment vérifier la décence d’un logement ?

Selon le décret du 30 janvier 2022, le propriétaire est tenu de fournir un logement décent à tout locataire. Les critères de décence sont au nombre de 5. S’ils ne sont pas respectés, le locataire dispose de plusieurs recours pour faire respecter la réglementation en vigueur.

 

Quels sont les critères de décence d’un logement ?

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit respecter l’ensemble des critères fixés par la loi. Au nombre de cinq, ils doivent être scrupuleusement respectés pour tout logement proposé à la location.

La surface du logement

Tout logement proposé à la location doit respecter la surface minimum fixée par la loi de décence du logement :

• Le logement en location individuelle doit comporter une pièce principale d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Seul un logement avec un volume habitable d’au moins 20 m³ est considéré comme décent.

• Pour un logement en colocation avec un bail unique, la surface minimale est fixée à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, elle doit être augmentée de 9 m². Lorsque chaque colocataire signe un bail individuel, le propriétaire doit s’assurer que chaque occupant dispose d’une surface au moins égale à 9 m² et d’un volume au moins égal à 20 m³. Les pièces communes ne sont pas comprises dans ce calcul.

La sécurité et la santé du locataire

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, la santé et la sécurité des résidents sont garanties. Le bien immobilier loué respecte les caractéristiques suivantes :

• Le logement assure le clos et le couvert ;

• Le gros œuvre du logement est terminé donc le logement est protégé des eaux de ruissellement et des remontées d’eau. Les menuiseries et la couverture du bâtiment évitent les infiltrations dans l’habitation ;

• Le logement est à l’abri des infiltrations d’air ;

• L’étanchéité à l’air des portes et des fenêtres est suffisante ;

• Les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

• Les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés disposent de portes et de fenêtres ;

• Les cheminées sont toutes équipées d’une trappe ;

• Les dispositifs de retenues des personnes, tels que les garde-corps des fenêtres, des escaliers et des balcons, sont situés dans un état satisfaisant, afin de garantir la sécurité des locataires.

• L’état des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présente aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants ;

• Les réseaux d’électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité, en bon état d’usage et de fonctionnement ;

• Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire sont aux normes et ne présentent aucun risque ;

• Le logement dispose d’une aération suffisante. De plus, les aérations et les dispositifs de ventilation dans le logement sont en bon état afin de permettre le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité ;

• Les pièces principales bénéficient d’un éclairage naturel suffisant ainsi qu’un accès à l’air libre.

L’absence d’animaux nuisibles

La décence d’un logement est attribuée uniquement aux biens immobiliers qui ne sont pas infestés par des animaux nuisibles ou des parasites, comme les rats, cafards ou puces de lit. Avant toute signature de bail, le propriétaire doit s’assurer que le nécessaire est fait pour les éradiquer. Le locataire pourra donc s’installer dans un logement agréable et décent.

Les équipements obligatoires dans le logement

Un logement décent dispose obligatoirement des équipements suivants :

• Une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement, munie d’une alimentation en énergie et d’un système d’évacuation de combustion ;

• Une installation d’alimentation en eau potable, avec une pression et un débit suffisants pour garantir l’utilisation normale par les locataires ;

• Des installations d'évacuation des eaux usées munies de siphons afin d'éviter les odeurs et les reflux dans le logement ;

• Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson ainsi qu'un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide ;

• Une installation sanitaire dans le logement. Lorsqu'il est composé d'une seule pièce, les WC peuvent être extérieurs à condition qu'ils se situent dans le même bâtiment. Par ailleurs, les WC doivent être séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Cet espace sanitaire doit être équipé d'une baignoire ou d'une douche, alimentée en eau chaude et en eau froide ;

• Un réseau électrique satisfaisant avec un éclairage dans toutes les pièces et accès. Il doit également permettre le bon fonctionnement des appareils ménagers utiles dans la vie quotidienne.

La performance énergétique du logement

Le seuil de consommation énergétique fait partie des critères de décence d’un logement. Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2023, elle doit être inférieure à 450 kWh par m² et par an. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Avec les futures échéances de la loi climat et résilience, ce seuil pourra être revu à la baisse.

 

Quels sont les recours du locataire en cas de non-décence du logement ?

Si le logement n’est pas considéré comme décent, le locataire transmet par courrier recommandé avec accusé de réception, les critères à respecter. Les recours varient selon la réponse du bailleur :

• Le propriétaire accepte les signes de non-décence : il répond au locataire en détaillant les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer et les délais de réalisation ;

• Le propriétaire conteste les signes de non-décence : le locataire peut le mettre en demeure de réaliser les travaux de conformité nécessaires. Si aucune réponse n’est obtenue dans un délai de deux mois ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.

 

Le contrôle CAF de la décence d’un logement

Les bénéficiaires d’une aide au logement de la CAF peuvent signaler le problème s’ils pensent que leur habitation n’est pas décente. Un expert sera mandaté sur place pour vérifier l’état du logement.

À la suite de cette visite, si le caractère de non-décence est avéré, la CAF prend une série de mesures :

• À l’égard du bailleur responsable de l’état du logement : la CAF cesse tout versement de l’allocation logement. De plus, le propriétaire est mis en demeure d’effectuer les travaux nécessaires dans les 18 mois pour répondre aux critères de décence fixés par la loi. Passé ce délai, l’allocation logement est définitivement perdue ;

• Si les dégradations dans le logement sont de la responsabilité du locataire ou s’il s’oppose aux travaux de mise en conformité : La CAF transmet une mise en demeure d’effectuer les travaux dans les 3 mois afin de mettre le logement en conformité. Passé ce délai, l’allocation logement est retirée si les travaux n’ont pas été effectués ;

 

Quelles sanctions en cas de logement indécent ?

Si le juge constate que le logement ne correspond pas aux critères de décence, il peut prendre plusieurs sanctions :

• Contraindre le propriétaire à réaliser des travaux ;

• Accorder une réduction du loyer au locataire ;

• Décider du versement de dommages et intérêts au locataire