Surfaces locatives : réglementations et recommandations

Louer un appartement implique des responsabilités et des obligations légales, tant pour le locataire que pour le propriétaire bailleur. Pour vous accompagner dans cette démarche et vous garantir une location sereine, InfoBailleur vous propose un guide complet reprenant toutes les informations essentielles et les conseils avisés pour les propriétaires bailleurs.

Le problème récurrent des marchands de sommeil a conduit le législateur à fixer des règles en matière de location d’appartement entre particuliers, notamment en ce qui concerne les petites surfaces.

 

QUELLE EST LA SURFACE LOCATIVE MINIMALE D’UN LOGEMENT ?

Selon le décret du 30 janvier 2002 relatif aux normes de décence des logements destinés à l’habitation, le bien proposé à la location doit disposer d’au moins une pièce principale. La surface habitable doit être au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

En revanche, les résidences secondaires et les locations saisonnières ne sont pas concernées par cette réglementation sur la décence des logements. Par contre, les propriétaires sont tenus d’appliquer le règlement sanitaire de la commune. À Paris par exemple, aucune location ne peut être inférieure à 7 m².

La surface exacte du logement doit être mentionnée dans le bail d’habitation. Si cette mention est manquante, le locataire dispose d’un mois après sa signature pour mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations dans le contrat de location. Sans réponse de sa part dans un délai d’un mois ou en cas de refus, le locataire dispose de trois mois pour intenter une action en justice. Le juge pourra prononcer une diminution du montant du loyer.

 

COMMENT CALCULER LA SURFACE MINIMALE POUR UNE LOCATION ?

Le calcul de la surface “Loi Boutin” est précisé dans l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à un calcul en plusieurs étapes :

• Mesurer la surface de plancher de chaque pièce : Prenez les dimensions de chaque pièce (longueur et largeur) et multipliez-les pour obtenir la surface en mètres carrés.

• Déduire les surfaces non prises en compte : Soustrayez de la surface de plancher de chaque pièce les surfaces occupées par les éléments suivants :

  • Murs et cloisons

  • Marches et cages d'escalier

  • Gaines, embrasures de portes et de fenêtres

  • Combles non aménagés Caves, garages, sous-sols et remises

  • Terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement et vérandas

  • Volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des immeubles collectifs et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles

  • Les autres dépendances des logements dont la hauteur est inférieure à 1,80 m

• Additionner les surfaces restantes de toutes les pièces pour obtenir la surface habitable loi Boutin du logement.

Cas particulier des pièces de moins de 9 m²

Les pièces d'une surface inférieure à 9 m² ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable loi Boutin. En effet, la loi considère qu'elles ne constituent pas des pièces à vivre mais plutôt des espaces complémentaires pouvant être aménagés en bureau, dressing ou autre.

Si le logement fait moins de 9 m² mais que son volume est d’au moins 20 m3, le bien peut être proposé à la location. Ce calcul volumétrique s’effectue en multipliant la hauteur sous plafond par la surface. Par exemple, avec une hauteur sous plafond de 3 mètres pour 8,50 m2 de surface, le volume du logement est de 25,5 m3. Il peut donc être loué.

 

LA SURFACE MINIMALE DANS LE CADRE DE LA COLOCATION

Dans le cas de la colocation aussi, la loi précise la surface minimale requise. Les bailleurs doivent donc s’y conformer pour proposer un logement décent.

LA COLOCATION À BAIL UNIQUE

Lorsque des colocataires partagent un logement en signant un seul et même bail, la surface minimale du logement doit être de 16 m². Ensuite, le bailleur doit prévoir 9 m² supplémentaires pour chaque colocataire, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus. Ces conditions de surface doivent impérativement être respectées pour que le locataire puisse prétendre à une aide au logement.

LA COLOCATION AVEC DES BAUX SÉPARÉS

Vous pouvez également signer un bail individuel avec chaque colocataire. Dans ce cas de figure, les pièces communes n’entrent pas dans le calcul de la surface minimale. Chaque colocataire doit disposer d’une chambre privative d’une superficie d’au moins 9 m2.

 

QUELS SONT LES RISQUES ENCOURUS PAR LE BAILLEUR ?

Si le logement loué ne respecte pas les conditions minimales de surface, le locataire peut demander un dédommagement. La justice peut en effet condamner le bailleur à rembourser une partie des loyers perçus et à verser des dommages et intérêts.

Cette limite des 9 m² est incontournable (sauf si le volume est suffisant). Cette précision est fondamentale car certains propriétaires pensent qu’avec une belle décoration et un confort optimum, le bien peut être proposé à la vente, même si sa surface est inférieure à la limite fixée. C’est faux !