2024 : Les nouveautés majeures pour les propriétaires

Promulguée le 29 décembre 2023 et complétée par des annonces gouvernementales récentes, la loi de finances pour 2024 introduit des mesures majeures pour le secteur du logement. Découvrons les changements clés qui attendent les propriétaires.

LA RECONDUCTION DU DISPOSITIF DENORMANDIE

Le dispositif Denormandie, qui devait s'achever le 31 décembre 2023, est prolongé jusqu'au 31 décembre 2026 par la loi de finances 2024. Cette mesure vise à soutenir la rénovation du parc immobilier ancien.

En achetant un bien dans une commune labellisée “Action Cœur de Ville“ ou sous convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) et en investissant au moins 25 % du prix d’achat dans la réhabilitation du bien immobilier, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt importante. Cet avantage fiscal se situe entre 12 et 21 % du prix d’achat, selon la nature du logement.

Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

 

DERNIÈRES OPPORTUNITÉS EN LOI PINEL 

Jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel permet aux investisseurs locatifs de profiter d'une réduction d'impôt intéressante suite à l'acquisition d'un logement neuf ou rénové en zone tendue. Pour l'instant, aucun dispositif fiscal dédié à l'investissement locatif neuf n'a été annoncé pour remplacer le Pinel après 2024. Les investisseurs ont donc intérêt à saisir cette opportunité avant la fin de l'année pour profiter des réductions d'impôt avantageuses offertes par le dispositif Pinel et Pinel +.  

 

LE DISPOSITIF MALRAUX PROROGÉ 

Le gouvernement met un point d’honneur à préserver le patrimoine immobilier français. La loi de finances 2024 prolonge le dispositif Malraux jusqu'au 31 décembre 2024. Ce dispositif offre aux propriétaires occupants ou bailleurs la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 22 % à 30 % des dépenses engagées pour la restauration d'immeubles à caractère historique. 

Pour inciter à la rénovation de qualité, un plafond de 400 000 € est fixé pour les dépenses ouvrant droit à l'avantage fiscal. En contrepartie de ces avantages fiscaux, les propriétaires s'engagent à louer le bien pendant au moins neuf ans. 

 

UN PTZ PROROGÉ ET ÉTENDU 

Le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 dans le cadre de la nouvelle loi de finances. Ce dispositif avantageux, qui permet d'acquérir sa résidence principale sans intérêt, reste donc accessible aux acheteurs éligibles. 

Le dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ) se dote de nouvelles règles en 2024, avec un focus sur l'efficacité énergétique et le soutien aux ménages modestes :  

• Une zone d'éligibilité restreinte : Le PTZ est désormais réservé aux logements collectifs neufs situés en zone tendue (A bis, A et B1) ;  

• Un PTZ ancien redéfini : L'acquisition d'un logement ancien via le PTZ est possible uniquement en zone détendue (B2 et C), sous réserve de travaux de rénovation permettant d'atteindre une performance énergétique définie par arrêté ;  

• Maintien de l'éligibilité dans certains cas : Le PTZ reste accessible dans toutes les zones pour les logements neufs faisant l'objet d'un Bail Réel Solidaire (BRS) ou d'une Location-Accession à Prix Social Limité (PSLA) ;  

• Quotité finançable modulée : La quotité maximale finançable par le PTZ dépend toujours du type de logement, neuf ou ancien, et de la zone géographique. Pour les ménages modestes, la quotité passe de 40 à 50 % du coût total de l'opération. 

 

L’ÉCO-PTZ PROROGÉ 

La loi de finances pour 2024 prolonge également l’éco-PTZ jusqu'en 2027 et assouplit ses conditions. L’éco-PTZ classique, toujours sans intérêt ni conditions de ressources, finance jusqu'à 50 000 € de travaux permettant d'atteindre au moins 35 % d'économies d'énergie et de sortir du statut de passoire thermique. De plus, un éco-PTZ complémentaire de 30 000 € maximum est possible, quels que soient les travaux initialement financés. 

De plus, de nouvelles dispositions existent pour les copropriétés :  

• La loi élargit la liste des travaux finançables par l'éco-PTZ Copropriétés ;  

• Un éco-PTZ Copropriétés complémentaire de 30 000 € maximum devient accessible à toutes les copropriétés.

 

DES ÉVOLUTIONS POUR LE PRÊT AVANCE MUTATION 

Le PAM, également appelé Prêt Avance Mutation, permet de financer les travaux de rénovation énergétique dans le logement. Similaire au prêt hypothécaire, son remboursement a lieu en une seule fois lors de la revente du bien. Ce prêt, d’un montant maximum de 50 000 €, n’est pas cumulable avec le PTZ ou l’éco-PTZ.  

 

LE LANCEMENT DE MAPRIMEADAPT’ 

MaPrimeAdapt' est une aide financière créée par l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) pour financer les travaux d’adaptation des logements des personnes de plus de 60 ans en perte d’autonomie ou en situation de handicap. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les ménages éligibles peuvent obtenir une subvention dont le montant est calculé selon les revenus. MaPrimeAdapt’ n’est pas cumulable avec le crédit d’impôt pour l’adaptation du logement.  

 

LA REVALORISATION ET RESTRUCTURATION DE MAPRIMERENOV’ 

MaPrimeRénov' passe à la vitesse supérieure en 2024 pour booster la rénovation énergétique des logements. Le gouvernement augmente le budget avec 5 milliards d'euros consacrés à MaPrimeRénov', soit 1,6 milliard d'euros de plus qu'en 2023. 

Désormais, les propriétaires peuvent opter pour un des parcours pour répondre à leurs besoins : 

• Performance : pour les rénovations d'ampleur visant au moins deux sauts de classe énergétique. Dans ce cas, les subventions sont comprises entre 30 et 90 % des dépenses, dans la limite de 70 000 €. De plus, le recours à Mon Accompagnateur Rénov' est obligatoire ;  

• Efficacité : pour les rénovations simples, accessible à tous les ménages modestes et très modestes. Le montant des aides est calculé selon les forfaits de travaux.  
   

De plus, des aides supplémentaires sont prévues dans certains cas :  

• Jusqu'à 2 000 € pour l'installation d'une pompe à chaleur air/eau en remplacement d'une chaudière fioul ou gaz ;  

• Baisse de 30 % des forfaits pour les systèmes de chauffage biomasse. 

 

LE FINANCEMENT DE MON ACCOMPAGNATEUR RÉNOV’ 

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le gouvernement finance le dispositif Mon Accompagnateur Rénov’ à hauteur de :  

• 100 % pour les ménages très modestes ;  

• 80 % pour les ménages modestes ;  

• 40 % pour les ménages intermédiaires ;  

• 20 % pour les ménages aux ressources supérieures.  

Pour rappel, votre Accompagnateur Rénov' vous accompagne pour mener à bien vos projets de rénovation. Cet intervenant, accrédité par l’État, vous offre un suivi sur mesure, adapté à vos besoins. Il vous aide à identifier les financements disponibles, y compris MaPrimeRénov', pour soutenir vos travaux, tout en veillant à leur conformité avec l'audit énergétique et en garantissant leur qualité optimale. 

 

LOCATION D’UNE PARTIE DE SA RÉSIDENCE PRINCIPALE : EXONÉRATION D'IMPÔT PROLONGÉE 

L’exonération d’impôt sur le revenu des recettes tirées de la location d’une partie de la résidence principale est prorogée jusqu’au 31 décembre 2026. Pour pouvoir y prétendre, les bailleurs doivent fixer un loyer raisonnable. De plus, les revenus issus de cette activité ne doivent pas dépasser 760 € par an.  

 

UNE FISCALITÉ MOINS AVANTAGEUSE POUR LA LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE 

Pour limiter le nombre de logements dédiés à la location meublée saisonnière et réduire la tension locative dans certaines villes, la loi de finances 2024 modifie leur régime fiscal :  

• Abattement réduit : l'abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % pour les meublés non classés et de 71 % à 30 % pour les meublés classés et les chambres d'hôtes ; 

• Seuil de recettes abaissé : le seuil maximum de recettes pour bénéficier de l'abattement forfaitaire tombe de 77 000 € à 15 000€ ;  

• Abattement complémentaire : un abattement complémentaire de 21 % est possible pour les meublés classés sous certaines conditions (recettes inférieures à 15 000€ et logement hors zone tendue). 

 

UNE PRIME POUR LA MISE EN LOCATION D’UN BIEN VACANT 

Afin de réduire la tension locative, le gouvernement a annoncé l’instauration d’une prime de 5 000 € pour les propriétaires d’un logement vacant ou d’une résidence secondaire située dans une zone rurale qui décident de mettre leur bien en location.  

 

DERNIÈRE ANNÉE POUR LOUER LES LOGEMENTS CLASSÉS G  

À partir de 2025, il sera interdit de louer les logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), selon la loi Climat & Résilience de 2021. Cette mesure vise à lutter contre la précarité énergétique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier français. 

 

LE PLAFOND DU DÉFICIT FONCIER DOUBLÉ POUR RÉNOVER LES PASSOIRES THERMIQUES 

Le plafond du déficit foncier est doublé pour permettre de défiscaliser plus facilement les travaux de rénovation énergétique. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre désormais 21 400 €, contre 10 700€ précédemment, les propriétaires doivent respecter les conditions suivantes : 

• Les dépenses doivent être engagées pour la rénovation énergétique d’un logement classé E, F ou G ;  

• Les travaux doivent permettre au logement d'atteindre au moins la classe D après rénovation ;  

• Les devis doivent être signés à partir du 5 novembre 2022 et les travaux payés avant le 31 décembre 2025. 

 

L’INSTAURATION D’UN DPE COLLECTIF OBLIGATOIRE 

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, l'heure est à la transition énergétique pour les bâtiments en France. En effet, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, construits avant 2013, doivent désormais obligatoirement se doter d'un Diagnostic de Performance Énergétique collectif. Cette mesure, instaurée par la loi Climat et Résilience, vise à identifier les bâtiments les plus énergivores et à inciter leurs propriétaires à engager des travaux de rénovation.  

 

LE NOUVEAU DÉPLOIEMENT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS 

Déjà mis en place dans 24 communes françaises, l’encadrement des loyers visant à limiter l'envolée des prix du logement va s'étendre à 24 communes du Pays Basque et 21 communes de la métropole de Grenoble. Le dispositif vise à freiner la flambée des loyers dans ces zones tendues et à garantir l'accès au logement pour tous.