Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

Dès la première visite du logement à louer, le bailleur est tenu de remettre au futur locataire un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires. Rassemblés dans le dossier de diagnostics techniques (DDT), ces documents fournissent des informations essentielles sur les caractéristiques du bien immobilier.

QUE DOIT CONTENIR LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT), véritable passeport immobilier, offre une vision complète de l'état du logement à louer.

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe sur la consommation énergétique du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2017, l'étiquette énergie, issue du DPE, doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces immobilières. Cette mesure vise à favoriser un choix éclairé des locataires en matière de consommation énergétique et d'impact environnemental.

Les logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques, sont désormais sous le coup d'interdictions progressives à la location. En effet, dès 2025, il sera impossible de louer un bien classé G, tandis que cette interdiction s'étendra aux logements F en 2028.

Théoriquement, le DPE a une durée de validité de 10 ans, sauf dans les cas suivants :

• Les diagnostics réalisés avant le 31 décembre 2017 sont désormais obsolètes ;

• Les DPE effectués entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valides après le 31 décembre 2024.

 

LE CONSTAT DE RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB (CREP)

Ce diagnostic concerne uniquement les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ janvier 1949. En effet, la peinture et les matériaux de construction utilisés avant cette date ont pu contenir du plomb, un métal toxique aux effets néfastes sur la santé.

Le CREP vise à identifier la présence de plomb dans les revêtements du logement (peintures, enduits, etc.) et à évaluer son état de conservation. Il permet ainsi d'informer les occupants du niveau de risque d'exposition au plomb et de prendre les mesures adéquates pour les protéger.

Si aucune trace de plomb n’a été détectée dans les peintures et les tapisseries, ce constat est définitif. Dans le cas contraire, le CREP doit avoir été réalisé depuis moins de 1 an au moment de la vente du logement ou depuis moins de 6 ans à la date de la signature du bail.

 

L’ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS (ERP)

L'ERP est obligatoire pour tous les logements situés dans une zone présentant un ou plusieurs des risques suivants :

• Risques naturels : inondation, séisme, avalanche, feux de forêt, crues torrentielles, cyclones, etc.

• Risques miniers : effondrement de mines, tassements de terrain, etc.

• Risques technologiques : installations classées pour la protection de l'environnement, transport de matières dangereuses, etc.

• Risque radon : gaz radioactif présent dans certains sols.

• Pollution des sols : pollution par des substances nocives pour la santé ou l'environnement.

Pour savoir si un logement est concerné par un risque particulier, il suffit de se renseigner auprès de la mairie de la commune. Le bailleur pourra obtenir un extrait d'état des risques.

L'ERP recense les différents risques auxquels le logement est exposé et précise leur nature, leur niveau de gravité et les mesures de prévention mises en place. Il informe également sur les éventuels arrêtés préfectoraux ou plans de prévention des risques applicables à la zone.

Ce diagnostic doit être daté de moins de six mois lors de la signature du contrat de bail. Un nouveau diagnostic est nécessaire pour chaque contrat de bail signé avec un nouveau locataire.

 

L’ÉTAT DES INSTALLATIONS INTÉRIEURES DE GAZ ET D’ÉLECTRICITÉ

Pour garantir la sécurité des occupants avant leur emménagement, la loi impose la réalisation de diagnostics spécifiques pour les installations intérieures de gaz et d'électricité lorsque celles-ci ont plus de 15 ans. Ces diagnostics, réalisés par des professionnels certifiés, sont essentiels pour prévenir les risques d'accidents et assurer la tranquillité d'esprit des locataires et des bailleurs.

Les diagnostics gaz et électricité fournissent une analyse détaillée de l'état des installations, en portant une attention particulière aux points suivants :

Appareils fixes de chauffage et d'eau chaude sanitaire : leur état général, leur raccordement au réseau de gaz et leur évacuation des produits de combustion ; 

Tuyauteries d'alimentation en gaz : leur étanchéité, leur solidité et leur conformité aux normes de sécurité ;

Dispositif électrique : présence et accessibilité d'un tableau de contrôle général, état du système de protection contre les surintensités et les contacts directs, mise à la terre efficace, notamment dans les pièces humides.

Une fois que les états de l'installation de gaz et électricité ont été délivrés par des diagnostiqueurs certifiés, ils sont valables pendant six ans.

 

L’INFORMATION SUR LES RISQUES DE NUISANCES SONORES AÉRIENNES

Depuis le 1ᵉʳ juin 2020, les bailleurs ont l'obligation de fournir aux locataires une information sur les risques de nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans des zones définies par un plan d'exposition au bruit (PEB). Ce document vise à informer les occupants potentiels sur l'environnement sonore aérien du logement. Ce document essentiel comprend les éléments suivants :

• Une description précise de la zone de bruit : identification claire de la zone concernée par le plan d'exposition au bruit (PEB) et son niveau sonore ;

• L'adresse du service d'information en ligne pour consulter le PEB : accès direct à la plateforme numérique où figure le plan d'exposition au bruit complet de la zone ;

• Une mention indiquant la possibilité de consulter le PEB à la mairie : information complémentaire pour accéder au plan d'exposition au bruit.

Ce rapport n’a pas de durée de validité. Toutefois, il doit suivre l’évolution du plan d’exposition au bruit des aérodromes lors de la signature du bail.

 

LE DIAGNOSTIC AMIANTE

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997. Ce rapport indique la présence ou l’absence d’amiante dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds ou encore dans les murs et les plafonds.

La validité du diagnostic amiante dépend de la date de sa réalisation :

• Pour les diagnostics réalisés après le 1ᵉʳ avril 2013 : le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée si le résultat est négatif ;

• Pour les diagnostics réalisés avant le 1ᵉʳ avril 2013 : la validité est de 3 ans ;

• En cas de présence d'amiante : des travaux de confinement ou de retrait doivent être réalisés et un nouveau diagnostic doit être établi après les travaux.

 

LA SURFACE HABITABLE “LOI BOUTIN”

Le mesurage de la surface loi Boutin est obligatoire avant toute mise en location d’un bien immobilier. Le résultat doit obligatoirement apparaître dans l’annonce de location.

La mesure peut être effectué par le propriétaire. Toutefois, le recours à un diagnostiqueur certifié est préférable compte tenu de son importance :

Toute erreur de surface de plus de 5 % en défaveur du locataire entraîne une diminution proportionnelle du loyer ;

La fixation du loyer dépend de cette surface dans les villes qui appliquent un encadrement des loyers.

En cas de réalisation de travaux pouvant modifier la superficie du logement, un nouveau diagnostic est nécessaire.

 

À QUI S’ADRESSER POUR FAIRE RÉALISER CES DIAGNOSTICS ?

Tout comme le calcul de la surface “Loi Boutin”, l’état des risques et pollutions peut être rempli par le propriétaire en fonction des informations transmises par l’arrêté préfectoral de la commune.

Les autres diagnostics, quant à eux, doivent être impérativement réalisés par un professionnel certifié. Le gouvernement a mis en place un annuaire en ligne pour trouver facilement un diagnostiqueur près de chez soi.

 

QUAND RÉALISER LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ?

Étant donné que le dossier de diagnostics techniques doit être annexé au contrat de bail, les diagnostics doivent être réalisés en amont. De plus, l’étiquette énergie du DPE doit obligatoirement figurer dans l’annonce de location et doit être mise à disposition lors des visites. À défaut, le propriétaire encourt une amende pouvant atteindre 3 000 €.

 

COMBIEN COÛTENT LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES POUR LA LOCATION ?

Le tarif des diagnostics immobiliers n’est pas réglementé. Ils peuvent donc varier en fonction de :

• La superficie du logement : plus il est grand et plus le prix des diagnostics immobiliers est élevé ;

• L’année de construction : le nombre de diagnostics immobiliers est plus élevé pour les logements anciens.